Ob Sie als potenzieller Käufer ein Grundstück kaufen oder Ihr eigenes Grundstück verkaufen wollen – manchmal ist es wichtig, den genauen Grundstückswert zu kennen, damit man nicht über den Tisch gezogen wird. Doch was heißt eigentlich Grundstückswert? Wofür wird er benötigt? Und welche Faktoren beeinflussen ihn? Und unterscheidet sich die Wertermittlung bei Grundstücken von der Wertermittlung von Immobilien?

Was bedeutet Grundstückswert?

Der Grundstückwert wird auch als Bodenwert bezeichnet. Er gibt Auskunft über den aktuellen Marktwert eines unbebauten Grundstücks. Wie verhält es sich bei bebauten Grundstücken? Eventuelle Gebäude oder Gartenanlagen wirken sich nicht auf die Grundstücksbewertung aus, denn es handelt sich nur um den Wert des Grund und Bodens. Allerdings spielen auch die Beschaffenheit des Boden und potenziellen Nutzungsmöglichkeiten für den Grundstückswert eine Rolle und werden bei der Bodenwertermittlung mit einbezogen.

Wichtig ist, den Bodenwert vom Bodenrichtwert zu unterscheiden:

• Der Bodenwert gilt nach §194 BauGB als Verkehrswert eines Grundstücks. Er sagt aus, für wie viel Geld das Grundstück vermutlich aktuell zu verkaufen wäre. Der Bodenwert wird von einem erfahrenen Makler oder einem anderen Immobiliensachverständigen gemäß § 16 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt.
• Dabei wird der Marktwert eines Grundstücks in der Regel mithilfe des Vergleichswertverfahrens bestimmt, wobei die individuellen Eigenschaften des Grundstücks und die aktuelle Marktlage berücksichtigt werden. Nur wenn nicht genug Vergleichsdaten zur Verfügung stehen, wird zur Ermittlung des Grundstückswerts der Bodenrichtwert herangezogen.

Der Bodenrichtwert ist der amtliche, durchschnittliche Wert eines Quadratmeters an Boden in einer Region, der auf realisierten Verkaufswerten der vergangenen Jahre beruht. Bodenrichtwerte werden von örtlichen Gutachterausschüsse gesammelt und etwa alle zwei Jahre neu berechnet.

Wann wird der Grundstückswert benötigt?

Der Grundstückswert wird in verschiedenen Fällen benötigt.

• Bodenwert für einen angemessenen Verkaufspreis: Wer ein Grundstück verkaufen will, sollte den Bodenwert professionell bestimmen lassen. Der Bodenwert ist der aktuelle Marktwert und dient als beste Basis für die Findung eines realistischen Angebotspreises.
• Grundstücksbewertung bei Kaufinteresse: Interessieren Sie sich für ein Grundstück, kann Ihnen eine Grundstücksbewertung helfen, den aktuellen Wert des Grundstücks und die Angemessenheit des Angebotspreises richtig einzuschätzen.
• Bodenwert für die Beleihung des Grundstücks: Möchten Sie einen Kredit aufnehmen und dafür ein Grundstück beleihen, können Sie der Bank mit einem Grundstücksbewertung den aktuellen Wert Ihres Grundstücks beweisen.
• Bodenbewertung bei Scheidung, Erbschaft, Schenkung, Zwangsversteigerung: Um den Zugewinnausgleich zu regeln, bei einer Zwangsversteigerung möglichst viel rauszuholen, bei einer Schenkung Steuern zu sparen oder eine Erbauseinandersetzung bei Erbengemeinschaften anzuregen, sollte ebenfalls eine Grundstücksbewertung als Verhandlungsgrundlage beauftragt werden. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung wird ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten eines vereidigten, öffentlich bestellten Gutachters benötigt.

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

Der Wert eines Grundstücks hängt von verschiedenen Faktoren ab, die die Nachfrage nach einem bestimmten Grundstück beeinflussen:

• Größe: Die Grundstücksgröße ist der erste Punkt, der vielen bei der Frage nach dem Bodenwert in den Sinn kommt. Je größer die Gesamtfläche, desto höher ist allgemein der Grundstückswert bei vergleichbaren Grundstücken.
• Lage: Der Grundstückswert hängt maßgeblich von der Lage ab. Je beliebter eine Region ist, etwa durch eine gute Infrastruktur, desto höher ist der Wert des Grundstücks.
• Nachbarschaft: Auch die direkte Nachbarschaft des Grundstücks ist für seinen Wert von großer Bedeutung. Ein Grundstück in der Nähe eines Flughafens oder Kindergartens ist viel größerer Lärmbelastung ausgesetzt als ein vergleichbares Grundstück in ruhiger Nachbarschaft. Aber auch zu weite Wege zu Schulen etc. wirken sich negativ auf den Grundstückswert aus.
• Grundstücksform: Je besser das Grundstück geschnitten ist, desto besser lässt es sich bebauen und desto höher fällt der Grundstückswert aus.
• Bebauungsplan: Bietet ein Grundstück vielfältige Bebauungsmöglichkeiten, hat der Käufer mehr Freiheiten beim Hausbau, was den Bodenwert erhöht. Enge Bebauungsvorschriften reduzieren den Grundstückswert, weil das Grundstück damit unattraktiver für potenzielle Bauherren wird und die Nachfrage entsprechend sinkt.
• Erschließung: Wenn ein Grundstück bereits an das Straßennetz und an Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen angeschlossen ist, gilt es als voll erschlossen. Fehlen die Anschlüsse noch ganz oder teilweise, senkt das den Bodenwert.
• Bodenbeschaffenheit: Die Eigenschaften des Bodens wirken sich auch auf den Wert eines Grundstücks aus. So ist beispielsweise ein verunreinigter Boden weniger wert als ein Grundstück ohne Altlasten.
• Besonderheiten: Weist ein Grundstück Besonderheiten auf, kann das den Bodenwert beeinflussen. Wurde beispielsweise einer dritten Person ein Wegerecht über das Grundstück eingeräumt, sinkt sein Wert. Hingegen sind Eckgrundstücke in eng bebauten Ortsteilen oft besonders begehrt, was ihren Bodenwert erhöht.

Die vielen verschiedenen Punkte machen deutlich, dass der Bodenwert am besten von einem Experten ermittelt werden sollte, der sich mit dem Markt vor Ort genau auskennt. So können Sie sich darauf verlassen, einen realistischen Grundstückswert als Basis für Ihre Preisverhandlungen zu erhalten.