Maklervertrag kündigen: Fristen, Widerruf und Muster 2026

Welche Frist für Ihre Kündigung gilt, hängt davon ab, was in Ihrem Vertrag steht. Ein unbefristeter einfacher Maklervertrag lässt sich jederzeit beenden, ohne Frist und ohne Begründung. Bei einem befristeten Alleinauftrag sind Sie bis zum Ende der Laufzeit gebunden. Vorzeitig kommen Sie dann nur mit einem wichtigen Grund heraus. Haben Sie den Vertrag online, per E-Mail oder bei sich zu Hause unterschrieben, haben Sie außerdem in der Regel 14 Tage Zeit für einen Widerruf. Fehlt die Belehrung darüber, verlängert sich diese Zeit deutlich. Im Folgenden gehen wir die Fälle einzeln durch. Sie erfahren auch, was mit der Provision passiert und wie Sie die Kündigung so schreiben, dass sie hält.

Kurz gesagt

• Unbefristeter einfacher Maklervertrag heißt jederzeit kündbar, ohne Frist und ohne Grund. Kündigen Sie trotzdem schriftlich, damit Sie es später beweisen können.
• Befristeter Alleinauftrag heißt, er endet erst mit Ablauf der Laufzeit. Sechs Monate Mindestlaufzeit und Verlängerungen um je drei Monate hat der Bundesgerichtshof grundsätzlich gebilligt.
• Vorzeitig raus kommen Sie nur mit einem wichtigen Grund, etwa wenn der Makler über lange Zeit untätig bleibt. Kündigen Sie dann zeitnah.
• Widerruf ist binnen 14 Tagen möglich, wenn Sie den Vertrag außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen haben. Ohne korrekte Belehrung geht das bis zu ein Jahr und 14 Tage lang.
• Provision kann auch nach der Kündigung fällig werden, wenn Sie später an einen Käufer verkaufen, den der Makler Ihnen vermittelt hat.

Inhaltsverzeichnis

• Welche Art von Maklervertrag Sie unterschrieben haben
• Kündigungsfristen im Überblick
• Unbefristeter Vertrag, Kündigung jederzeit möglich
• Befristeter Vertrag und Alleinauftrag
• Außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt
• Widerruf in den ersten 14 Tagen
• Was nach der Kündigung mit der Provision passiert
• Selbst verkaufen oder den Makler wechseln
• So schreiben Sie die Kündigung richtig
• Unsere Sicht als Makler in Berlin
• Neu starten mit persönlicher Betreuung
• Häufige Fragen
• Quellen

Welche Art von Maklervertrag Sie unterschrieben haben

Bevor Sie eine Frist berechnen, holen Sie Ihren Vertrag aus der Schublade. Der Maklervertrag ist in § 652 BGB geregelt. Das Gesetz sagt dort vor allem, wann der Makler seine Provision verdient. Zur Laufzeit und Kündigung sagt es fast nichts. Deshalb entscheidet Ihr Vertrag über Ihre Möglichkeiten. In der Praxis begegnen uns drei Formen.

Der einfache Maklerauftrag. Sie dürfen parallel weitere Makler beauftragen und auch selbst verkaufen. Der Makler ist nicht verpflichtet, tätig zu werden. Meist gibt es keine feste Laufzeit.

Der einfache Alleinauftrag. Sie beauftragen nur einen Makler, dürfen aber weiterhin privat verkaufen. Im Gegenzug muss sich der Makler aktiv um den Verkauf kümmern. Diese Verträge haben fast immer eine feste Laufzeit.

Der qualifizierte Alleinauftrag. Hier verzichten Sie auch auf den Privatverkauf oder müssen jeden Interessenten an den Makler verweisen. Weil diese Bindung sehr weit geht, braucht sie in der Regel eine individuelle Vereinbarung und kann nicht einfach in Standardbedingungen versteckt werden.

Was ein Alleinauftrag im Alltag bedeutet und worauf Sie schon vor der Unterschrift achten sollten, haben wir in unserem Beitrag zum Makleralleinauftrag ausführlich beschrieben.

Kündigungsfristen im Überblick

Unbefristeter Vertrag, Kündigung jederzeit möglich

Steht in Ihrem Vertrag keine Laufzeit, ist die Sache einfach. Nach Auskunft der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein kann ein unbefristeter einfacher Maklervertrag grundsätzlich jederzeit von Ihnen oder vom Makler beendet werden. Eine Begründung brauchen Sie nicht. Die Kündigung wirkt, sobald sie beim Makler ankommt.

Auch wenn mündlich rechtlich oft genügen würde, raten wir dazu, immer schriftlich zu kündigen, per E-Mail oder Brief. Wenn später Streit über die Provision entsteht, ist das genaue Datum Ihrer Kündigung oft das wichtigste Beweisstück.

Befristeter Vertrag und Alleinauftrag

Bei einem befristeten Vertrag gilt der Grundsatz, dass die Abmachung bis zum Ende läuft. Eine ordentliche Kündigung mitten in der Laufzeit ist nicht vorgesehen. Verpassen Sie den Kündigungstermin, kann sich der Vertrag automatisch verlängern.

Wie lange eine solche Bindung dauern darf, hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 28. Mai 2020 (I ZR 40/19) geklärt. Bei einem Alleinauftrag für eine Immobilie ist eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Der Makler braucht diese Zeit, um Unterlagen zu beschaffen, Fotos zu machen, zu inserieren und Besichtigungen durchzuführen. Automatische Verlängerungen um jeweils drei Monate, wenn niemand kündigt, sind nach diesem Urteil grundsätzlich unbedenklich.

Für Sie heißt das ganz praktisch, dass Sie sich das Laufzeitende und die Kündigungsfrist sofort im Kalender notieren sollten, am besten mit einer Erinnerung zwei Wochen vorher. Rechnen Sie dabei vom Zugang beim Makler aus, nicht vom Tag, an dem Sie den Brief einwerfen.

Wirkt eine Laufzeit oder Verlängerung deutlich länger als üblich, lohnt sich ein Blick von außen. Eine anwaltliche Beratung oder die Verbraucherzentrale kann prüfen, ob die Klausel wirksam ist. Ist sie es nicht, kann der Vertrag unter Umständen früher enden als gedacht.

Außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt

Auch ein befristeter Alleinauftrag ist kein Gefängnis. Gibt es einen wichtigen Grund, können Sie fristlos kündigen. Das typische Beispiel ist ein Makler, der nichts tut. Beim Alleinauftrag ist er zum Tätigwerden verpflichtet. Bleibt er untätig, kann nach Einschätzung des Verbands Wohneigentum (Eigenheimerverband) ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung vorliegen.

Weitere Situationen, in denen wir eine fristlose Kündigung für denkbar halten, sind etwa diese.

• Der Makler gibt falsche Angaben zur Immobilie weiter oder inseriert sie ohne Absprache zu einem ganz anderen Preis.
• Er arbeitet heimlich für die Käuferseite gegen Ihre Interessen.
• Er verletzt die vereinbarte Diskretion, etwa durch ein öffentliches Inserat bei einem vereinbarten stillen Verkauf.
• Das Vertrauensverhältnis ist aus anderen, belegbaren Gründen zerstört.

Unzufriedenheit allein reicht meist nicht. Auch ein Preis, der sich am Markt nicht erzielen lässt, ist für sich noch kein Grund. Wichtig ist das Timing. Die Kündigung muss nach Kenntnis des Grundes innerhalb einer angemessenen Frist nach § 314 BGB erklärt werden. Wer monatelang wartet, verliert dieses Recht unter Umständen. Eine Vertragsstrafe für eine berechtigte außerordentliche Kündigung darf der Makler laut derselben Quelle nicht verlangen.

Daneben gibt es § 627 BGB. Er erlaubt bei Diensten höherer Art, die auf besonderem Vertrauen beruhen, eine fristlose Kündigung ohne die strengen Voraussetzungen eines wichtigen Grundes. Ob das auf Ihren Maklervertrag passt, hängt vom Einzelfall ab. Stützen Sie eine fristlose Kündigung darauf nur nach Rücksprache mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt. Ist die Kündigung unwirksam, läuft der Vertrag einfach weiter und ein Verkauf mit einem anderen Makler kann teuer werden.

Oft ändert sich auch das Leben während der Laufzeit. Eine Trennung, ein Erbfall oder ein Jobwechsel verändert die Pläne für das Haus. Wer sich gerade fragt, was mit dem gemeinsamen Eigentum geschieht, findet beim Thema Haus nach der Scheidung einen guten Überblick über die Möglichkeiten. Bevor Sie dann kündigen, sprechen Sie mit Ihrem Makler. Viele Makler heben einen Vertrag in solchen Fällen einvernehmlich auf, und eine schriftliche Aufhebungsvereinbarung ist für beide Seiten der sauberste Weg.

Widerruf in den ersten 14 Tagen

Kündigung und Widerruf sind zwei verschiedene Dinge. Die Kündigung beendet den Vertrag für die Zukunft. Der Widerruf ist ein besonderes Verbraucherrecht, mit dem Sie sich vom Vertrag lösen, als hätten Sie ihn nie geschlossen.

Nach Angaben der Verbraucherzentrale gilt das Widerrufsrecht für Maklerverträge, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurden, und die Frist beträgt 14 Tage. Fernabsatz heißt, per E-Mail, über ein Online-Formular oder am Telefon. Außerhalb von Geschäftsräumen heißt zum Beispiel am Küchentisch bei Ihnen zu Hause. Haben Sie im Büro des Maklers unterschrieben, gibt es dieses Widerrufsrecht in der Regel nicht.

Fehlt eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, verlängert sich die Frist. Dann können Sie laut Verbraucherzentrale bis zu ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen. Das steht so auch in § 356 BGB.

Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen. Wer den Vertrag als Gewerbetreibender für sein Geschäft geschlossen hat, hat kein Widerrufsrecht. Und bei Dienstleistungen kann das Widerrufsrecht mit der vollständigen Erbringung der Leistung erlöschen, wenn Sie ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Makler schon vor Fristablauf loslegt. Hat der Makler vor dem Widerruf bereits Leistungen erbracht, kann er unter engen Voraussetzungen Wertersatz nach § 357a BGB verlangen.

Eine bestimmte Form brauchen Sie für den Widerruf nicht. Eine klare E-Mail innerhalb der Frist genügt und lässt sich gut nachweisen. Das Wort Widerruf muss nicht fallen, aber es macht die Sache eindeutig.

Was nach der Kündigung mit der Provision passiert

Hier entstehen die meisten Missverständnisse. Die Provision entsteht nach der Verbraucherzentrale grundsätzlich erst, wenn die Vermittlung erfolgreich war und der Kaufvertrag zustande gekommen ist. Solange nicht verkauft ist, schulden Sie also in aller Regel nichts.

Die Kündigung löscht aber nicht alles, was vorher war. Der Verbraucherservice Bayern weist darauf hin, dass ein Provisionsanspruch bestehen bleiben kann, wenn der spätere Kaufvertrag noch auf einem Kontakt beruht, den der Makler hergestellt hat. Ein Beispiel macht es greifbar. Ein Paar besichtigt im Frühjahr Ihre Wohnung über den Makler. Sie kündigen im Sommer, und im Herbst kaufen genau diese beiden die Wohnung direkt bei Ihnen. Dann kann der Makler seine Provision trotzdem verlangen.

Aufwendungen wie Inserate, Exposés oder Besichtigungen kann der Makler nur ausnahmsweise ersetzt verlangen. Laut Verbraucherzentrale geht das nur, wenn sie tatsächlich entstanden und nachweisbar sind und eine wirksame Vereinbarung die Erstattung vorsieht. Steht dazu nichts im Vertrag, bleibt der Makler in der Regel auf diesen Kosten sitzen.

Wie sich die Provision beim Verkauf aufteilt und wer was zahlt, lesen Sie in unserem Beitrag zur Maklerprovision beim Verkauf.

Selbst verkaufen oder den Makler wechseln

Nach einer wirksamen Kündigung sind Sie frei. Während eines laufenden Alleinauftrags dagegen sollten Sie keinen zweiten Makler beauftragen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der erste Makler Schadensersatz verlangen kann, wenn Sie trotzdem mit einem anderen Makler verkaufen und er nachweist, dass ihm dadurch seine Provision entgangen ist. Im schlimmsten Fall zahlen Sie doppelt.

Damit ein Wechsel sauber gelingt, empfehlen wir diese Reihenfolge.

1. Laufzeit, Kündigungsfrist und Verlängerungsklausel im Vertrag prüfen.
2. Fristgerecht kündigen und den Zugang belegen.
3. Den bisherigen Makler um eine Liste aller Interessenten bitten, die er Ihnen vorgestellt hat.
4. Diese Liste an den neuen Makler weitergeben, damit beide wissen, wer bereits vermittelt wurde.
5. Erst nach dem Vertragsende neu inserieren.

Wer nach der Kündigung selbst verkaufen will, braucht eine gute Präsentation. Wie Sie dafür ein überzeugendes Exposé für Ihre Immobilie erstellen, erklärt ein ausführlicher Leitfaden. Dazu kommen die Unterlagen, die Käufer und Bank sehen wollen. Welche das sind, haben wir in unserer Liste der Unterlagen für den Immobilienverkauf zusammengestellt.

So schreiben Sie die Kündigung richtig

In allgemeinen Geschäftsbedingungen darf der Makler von Verbrauchern für die Kündigung keine strengere Form als die Textform verlangen. Eine E-Mail reicht deshalb in der Regel aus, eine eigenhändige Unterschrift auf Papier ist nicht nötig. Für den Nachweis empfehlen wir trotzdem zwei Wege zugleich, eine E-Mail mit Lesebestätigung und zusätzlich ein Einwurfeinschreiben. Bewahren Sie den Beleg auf, bis die Immobilie verkauft ist.

Ihr Schreiben sollte Folgendes enthalten.

• Ihren Namen und Ihre Anschrift
• Name und Anschrift des Maklers
• Datum und Gegenstand des Vertrags, also die Adresse der Immobilie
• die klare Erklärung, dass Sie kündigen, ordentlich zum nächstmöglichen Termin oder außerordentlich mit Grund
• die Bitte um schriftliche Bestätigung mit Enddatum
• die Bitte um eine Liste der vermittelten Interessenten

Muster für eine ordentliche Kündigung

Max Mustermann, Musterstraße 1, 10115 Berlin

An Immobilien Beispiel, Beispielweg 5, 10117 Berlin

Berlin, den [Datum]

Kündigung des Maklervertrags vom [Datum] für die Immobilie [Adresse]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich den oben genannten Maklervertrag fristgerecht zum nächstmöglichen Termin. Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Kündigung und das genaue Vertragsende schriftlich.

Bitte senden Sie mir außerdem eine vollständige Liste aller Interessenten, denen Sie meine Immobilie vorgestellt haben.

Mit freundlichen Grüßen

Max Mustermann

Für eine außerordentliche Kündigung ersetzen Sie den ersten Satz durch die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund und beschreiben den Grund knapp und sachlich, mit Daten. Für einen Widerruf genügt der Satz, dass Sie den am [Datum] geschlossenen Maklervertrag widerrufen.

Unsere Sicht als Makler in Berlin

Wir begleiten seit 2019 Eigentümer in Berlin und Brandenburg beim Verkauf. Wenn uns jemand nach der Kündigung seines alten Maklervertrags fragt, steckt dahinter fast nie ein Streit um Paragrafen. Meist fehlt die Kommunikation. Der Eigentümer weiß nicht, was passiert, ob Anfragen kommen und warum es keine Besichtigungen gibt.

Unsere Konsequenz daraus ist einfach. Der Eigentümer hat bei uns immer denselben Ansprechpartner, nämlich mich selbst, und keine wechselnden Teams. Über Laufzeit und Kündigung sprechen wir vor der Unterschrift offen, nicht erst, wenn es knirscht. Und wir zeigen mit einer kostenfreien, ehrlichen Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten von Anfang an, welcher Preis realistisch ist. Ein überhöhter Angebotspreis ist aus unserer Erfahrung einer der häufigsten Gründe, warum ein Verkauf stockt und das Vertrauen leidet.

Unser Rat an jeden, der gerade kündigen möchte, lautet deshalb, erst zu reden und dann zu schreiben. Oft lässt sich ein Vertrag einvernehmlich und ohne Streit beenden. Wenn nicht, schützen Sie sich mit einer klaren, schriftlichen Kündigung und einer sauberen Interessentenliste.

— David

Neu starten mit persönlicher Betreuung

Ihr alter Vertrag ist beendet oder läuft bald aus, und Sie möchten in Berlin oder Brandenburg verkaufen? Wir beginnen mit einer kostenfreien Wertermittlung und erklären Ihnen genau, wie wir vermarkten, mit professionellen Fotos, 360°-Touren, Drohnenaufnahmen, Video und Grundriss. Wer keine öffentlichen Inserate möchte, kann bei uns auch diskret off-market verkaufen. 98 % unserer Kunden empfehlen uns weiter, und im Schnitt vergehen sechs Wochen bis zum Notartermin.

Fordern Sie Ihre kostenfreie Wertermittlung für Ihre Immobilie an. Wie ein Verkauf bei uns Schritt für Schritt abläuft, sehen Sie im Ablauf eines Immobilienverkaufs.

Häufige Fragen

Kann ich einen Maklervertrag sofort kündigen?

Ja, wenn er unbefristet ist. Dann endet er mit Zugang Ihrer Kündigung beim Makler, ohne Frist und ohne Begründung. Bei einem befristeten Vertrag geht das sofort nur mit einem wichtigen Grund.

Wie lange läuft ein Maklervertrag üblicherweise?

Einfache Maklerverträge sind oft unbefristet. Alleinaufträge laufen meist mehrere Monate, eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als angemessen. Viele verlängern sich ohne Kündigung automatisch um einige Monate.

Muss ich nach der Kündigung Provision zahlen?

Nur wenn es zum Verkauf kommt und dieser auf der Vermittlung des Maklers beruht. Kaufen später Interessenten, die Ihnen der Makler vorgestellt hat, kann die Provision trotz Kündigung fällig werden. Ohne Verkauf schulden Sie in der Regel nichts, außer der Vertrag sieht wirksam die Erstattung nachweisbarer Aufwendungen vor.

Reicht eine E-Mail für die Kündigung?

In der Regel ja. Gegenüber Verbrauchern darf der Makler in seinen Standardbedingungen keine strengere Form als die Textform verlangen. Sichern Sie sich trotzdem einen Nachweis über den Zugang, etwa zusätzlich per Einwurfeinschreiben.

Was ist der Unterschied zwischen Widerruf und Kündigung?

Der Widerruf ist ein Verbraucherrecht für Verträge, die online, telefonisch oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossen wurden, und gilt grundsätzlich 14 Tage lang. Er macht den Vertrag rückgängig. Die Kündigung beendet einen Vertrag dagegen nur für die Zukunft und richtet sich nach der vereinbarten Laufzeit.

Quellen

• Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im DAV, Maklervertrag
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19
• Verband Wohneigentum, Der Maklervertrag
• Kanzlei Franz, Maklervertrag kündigen
• Verbraucherzentrale, Maklergebühren bei Immobilien
• Presseportal, Maklerverträge können widerrufen werden
• Heuking, Widerrufsbelehrungen bei Dienstleistungen
• Liebert Röth, Maklerverträge im Internet
• Verbraucherservice Bayern, Maklervertrag, Provision und Laufzeit
• Haufe, Maklervertrag und Kündigung

Empfehlungen

• Makleralleinauftrag: Was Eigentümer vor der Unterschrift wissen sollten
• Maklerprovision — Fakten
• Maklerprovision beim Verkauf 2026, wer zahlt wie viel?
• Hausverkauf Checkliste 2026 in sieben Phasen bis zum Notartermin