Erbschein und Immobilienverkauf, was Erben wirklich brauchen

Sie können eine geerbte Immobilie verkaufen, sobald Sie gegenüber Notar und Grundbuchamt sauber nachweisen, dass Sie Erbe sind. Dieser Nachweis ist meistens der Erbschein. Er ist aber nicht immer nötig. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, reicht oft dieses Dokument zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Erben mehrere Personen gemeinsam, müssen alle beim Verkauf mitwirken. Ich begleite seit 2019 Eigentümer in Berlin und Brandenburg beim Verkauf, und gerade bei Erbimmobilien sehe ich immer wieder, dass nicht der Markt bremst, sondern ein fehlendes Papier oder ein offener Streit in der Familie. Hier lesen Sie, wie Sie beides vermeiden.

Kurz gesagt

• Einen Erbschein brauchen Sie vor allem dann, wenn es nur ein handschriftliches Testament gibt oder gar keins und die gesetzliche Erbfolge gilt.
• Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift genügt dem Grundbuchamt in der Regel. Prüfen Sie das, bevor Sie Gebühren für einen Erbschein zahlen.
• Sie müssen nicht zwingend vorher selbst ins Grundbuch. Das Eigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen direkt vom Verstorbenen auf den Käufer umgeschrieben werden.
• Wer die Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren nach dem Todesfall beantragt, zahlt dafür keine Gebühren.
• In einer Erbengemeinschaft verkaufen alle gemeinsam. Eine Mehrheit reicht für den Verkauf der Immobilie grundsätzlich nicht.

Inhaltsverzeichnis

• Wann Sie für den Verkauf einen Erbschein brauchen
• Wann das notarielle Testament genügt
• So beantragen Sie den Erbschein beim Nachlassgericht
• Was ein Erbschein kostet
• Grundbuch berichtigen oder direkt verkaufen
• Wenn mehrere erben, verkauft die Erbengemeinschaft gemeinsam
• Wenn sich Miterben nicht einigen
• Der Ablauf eines Verkaufs nach dem Erbfall
• Unsere Sicht auf den Verkauf geerbter Immobilien
• Ihr Erbhaus verkaufen mit persönlicher Begleitung
• Häufige Fragen
• Quellen

Wann Sie für den Verkauf einen Erbschein brauchen

Mit dem Tod geht das Vermögen automatisch auf die Erben über. Das Grundbuch ändert sich dadurch aber nicht von selbst. Der Eintrag dort hat nur bestätigende Wirkung, ist aber die Grundlage dafür, dass Käufer und Banken sich darauf verlassen können, wie das Europäische Justizportal zur Anpassung dinglicher Rechte erklärt. Genau deshalb will der Notar beim Verkauf schwarz auf weiß sehen, wer verfügen darf.

Das Gesetz nennt dafür in § 35 der Grundbuchordnung zwei Standardnachweise, den Erbschein und das Europäische Nachlasszeugnis. Das Nachlasszeugnis spielt eine Rolle, wenn der Erbfall Bezüge ins Ausland hat. In den meisten Fällen, die ich in Berlin begleite, geht es um den klassischen Erbschein.

In der Praxis brauchen Sie ihn in diesen Situationen

• Es gibt kein Testament und die gesetzliche Erbfolge greift.
• Es gibt nur ein handschriftliches Testament, also eines, das nicht vor einem Notar errichtet wurde.
• Das notarielle Testament ist unklar formuliert, etwa weil Erben nicht eindeutig benannt sind oder Bedingungen auslegungsbedürftig sind.

Das handschriftliche Testament überrascht viele Familien. Es ist für die Erbfolge völlig wirksam, dem Grundbuchamt reicht es trotzdem nicht. Das Amtsgericht Bremen-Blumenthal sagt in seinen Antworten zu Grundbuchsachen klar, dass ein privatschriftliches Testament nicht ausreicht. Dann führt am Erbschein kein Weg vorbei.

Wann das notarielle Testament genügt

Hier liegt das größte Sparpotenzial. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in öffentlicher Urkunde, also einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, dann genügt es nach § 35 GBO, diese Urkunde zusammen mit der Niederschrift über ihre Eröffnung vorzulegen. Einen Erbschein brauchen Sie dann meist nicht.

Die Unterlagen kommen in beglaubigter Abschrift zum Grundbuchamt. So beschreibt es auch der Bremer Behördendienst zur Erbfolge im Grundbuch. Die Regel gilt bundesweit, denn sie steht in der Grundbuchordnung, also auch für Ihr Haus in Berlin oder Ihre Wohnung in Potsdam.

Ein Vorbehalt bleibt. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge durch das Testament nicht für nachgewiesen, darf es trotzdem einen Erbschein verlangen. Das passiert vor allem, wenn das Testament Fragen offenlässt. Mein Rat aus der Praxis ist deshalb, das Testament früh dem Notar zu zeigen, der später den Kaufvertrag beurkunden soll. Er kann meist schnell sagen, ob es für den Vollzug trägt.

Das Amtsgericht Ludwigshafen empfiehlt in seinem Merkblatt zum Erbschein genau das, nämlich vor dem Antrag bei Banken und Grundbuchamt zu klären, ob die vorhandenen Unterlagen schon reichen. Das erspart unnötige Gebühren.

Welcher Nachweis in welchem Fall

So beantragen Sie den Erbschein beim Nachlassgericht

Zuständig ist das Nachlassgericht, das ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Üblicherweise ist es das Gericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Den Antrag können Sie dort direkt stellen oder über einen Notar.

So läuft es meistens ab

1. Unterlagen sammeln. Das Gericht muss die Erbfolge lückenlos nachvollziehen können. Das Amtsgericht Karlsruhe nennt dafür Personenstandsurkunden wie Sterbeurkunde, Geburtsurkunden, Heiratsurkunde oder Scheidungsurteil. Bei gesetzlicher Erbfolge geht es darum zu zeigen, wer mit dem Verstorbenen wie verwandt war.
2. Testament einreichen, falls vorhanden. Ein handschriftliches Testament muss beim Nachlassgericht abgeliefert werden, damit es eröffnet wird.
3. Antrag stellen. Beim Gericht oder beim Notar geben Sie an, wer Erbe ist und zu welchen Anteilen.
4. Eidesstattliche Versicherung. Häufig versichern Sie an Eides statt, dass Ihre Angaben stimmen. Das Amtsgericht Bruchsal weist darauf hin, dass das Gericht nach Ermessen entscheidet und die Versicherung in einfachen Fällen entfallen kann.
5. Erteilung abwarten. Wie lange das dauert, hängt vom Gericht und vom Fall ab. Fehlen Urkunden oder gibt es mehrere Testamente, wird es länger.

Mein Tipp aus vielen Verkäufen ist, den Antrag sofort zu stellen, wenn klar ist, dass Sie ihn brauchen. Die Vorbereitung des Verkaufs, also Unterlagen, Bewertung und Exposé, kann parallel laufen. Welche Papiere Sie für den Verkauf selbst brauchen, habe ich in meiner Übersicht zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf zusammengestellt.

Was ein Erbschein kostet

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Wert des Nachlasses ab. Je wertvoller der Nachlass, desto höher die Gebühr. Bei Erbschaften mit Immobilie in Berlin ist der Nachlasswert schnell sechsstellig, entsprechend spürbar wird die Rechnung. Zur Gebühr für den Erbschein kommt oft eine Gebühr für die eidesstattliche Versicherung hinzu, und wer über den Notar geht, zahlt auch dessen Kosten.

Deshalb lohnt sich die Prüfung aus dem vorigen Abschnitt so sehr. Gibt es ein notarielles Testament, das trägt, sparen Sie sich das ganze Verfahren.

Noch ein Punkt, den kaum jemand kennt. Verlangt ein Dritter, etwa eine Bank, einen Erbschein, obwohl es keinen begründeten Zweifel an Ihrer Erbenstellung gibt, kann ein Anspruch auf Erstattung der Kosten bestehen. Das Merkblatt der hessischen Justiz zum Erbschein verweist dazu auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Juni 2005 (Az. XI ZR 311/04). Ob das in Ihrem Fall greift, klärt ein Fachanwalt für Erbrecht.

Grundbuch berichtigen oder direkt verkaufen

Viele Erben glauben, sie müssten sich erst selbst ins Grundbuch eintragen lassen und dürften erst danach verkaufen. Das stimmt so nicht. Nach § 40 GBO kann das Eigentum unter den gesetzlichen Voraussetzungen direkt vom noch eingetragenen Verstorbenen auf den Käufer umgeschrieben werden. Das erklärt etwa Rechtsanwalt Traub zum Verkauf ohne Grundbucheintrag. Den Erbnachweis brauchen Sie trotzdem, denn der Notar muss wissen, wer verkaufen darf.

Wann lohnt sich die Berichtigung trotzdem? Sie kostet nichts, wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod beim Grundbuchamt stellen, so das Amtsgericht Bremen-Blumenthal. Wer also noch unsicher ist, ob er verkauft oder vermietet, sollte diese Frist im Blick behalten. Steht der Verkauf fest und geht er zügig über die Bühne, ist der direkte Weg oft einfacher.

Auch eine alte Grundschuld des Verstorbenen kann beim Verkauf eine Rolle spielen. Wie die Löschung abläuft, steht in meinem Beitrag zum Thema Grundschuld löschen beim Verkauf.

Wenn mehrere erben, verkauft die Erbengemeinschaft gemeinsam

Erben Geschwister oder andere Verwandte gemeinsam, gehört ihnen das Haus zusammen. Keiner kann allein darüber verfügen. Beim Notartermin müssen alle Miterben selbst mitwirken oder sich wirksam vertreten lassen. Eine Mehrheit reicht für den Verkauf grundsätzlich nicht. Bei laufender Verwaltung, etwa einer Reparatur am Dach, ist das anders, da können Mehrheitsbeschlüsse genügen. Der Verkauf ist aber keine Verwaltung, sondern eine Verfügung.

In der Praxis heißt das für Sie

• Früh an einen Tisch. Sprechen Sie über Preis, Zeitplan und Aufteilung des Erlöses, bevor die Vermarktung startet. Ein Käufer springt ab, wenn er merkt, dass sich die Verkäufer nicht einig sind.
• Vollmachten klären. Wer weit weg wohnt, kann einem Miterben eine notarielle Vollmacht geben. Dann muss nicht jeder zu jedem Termin nach Berlin kommen.
• Eine Stimme nach außen. Am besten benennt die Familie eine Person, die mit mir als Makler spricht. Das hält die Kommunikation ruhig und klar.
• Gemeinsame Bewertung. Streit entsteht fast immer über den Preis. Eine neutrale, nachvollziehbare Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten nimmt viel Druck aus der Diskussion.

Wenn sich Miterben nicht einigen

Das ist der schwierigste Fall, und ich erlebe ihn öfter, als man denkt. Es gibt mehrere Wege aus der Blockade, die man kennen sollte.

• Ein Miterbe übernimmt. Einer behält die Immobilie und zahlt die anderen aus. Dafür braucht es einen fairen Wert, auf den sich alle verständigen.
• Verkauf des eigenen Erbteils. Ein Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen. Die übrigen Miterben haben dabei ein Vorkaufsrecht, wenn an einen Dritten verkauft wird.
• Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beantragen. Das Haus wird dann gerichtlich versteigert. Das ist der Weg, wenn gar nichts mehr geht, und er dauert meist länger als ein freier Verkauf.
• Erbauseinandersetzung mit anwaltlicher Hilfe. Eine Einigung über Anwälte oder eine Mediation, im Extremfall eine Klage.

Welcher Weg für Sie passt, ist eine Rechtsfrage, die ein Fachanwalt für Erbrecht beurteilen sollte. Meine Rolle beginnt dort, wo es um den Wert und den Markt geht. Eine ehrliche Einschätzung, was das Haus heute am Markt bringt, ist oft der Moment, in dem eine festgefahrene Familie wieder miteinander redet. Ähnliches erlebe ich übrigens bei Paaren in Trennung, mehr dazu in meinem Beitrag zum Hausverkauf bei Scheidung.

Der Ablauf eines Verkaufs nach dem Erbfall

So sieht der Weg aus, den ich mit Erben typischerweise gehe.

1. Erbnachweis klären. Notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder Erbschein.
2. Alle Erben ins Boot holen. Einigung über den Verkauf, Vollmachten, ein Ansprechpartner.
3. Wert ermitteln. Auf Grundlage lokaler Vergleichsdaten, damit alle denselben Ausgangspunkt haben.
4. Objekt vorbereiten. Räumung, Unterlagen, bei vermieteten Wohnungen die Mietverträge. Was bei Mietern gilt, erkläre ich im Beitrag Wohnung mit Mieter verkaufen.
5. Vermarkten. Öffentlich mit professionellem Medienpaket oder diskret off market.
6. Kaufvertrag beim Notar. Alle Verkäufer unterschreiben oder sind vertreten.
7. Grundbuchvollzug. Umschreibung auf den Käufer, Auszahlung des Kaufpreises an die Erben.

Wer tiefer einsteigen will, findet die einzelnen Schritte in meinen Fakten zum Ablauf eines Immobilienverkaufs und speziell zur Erbimmobilie.

Unsere Sicht auf den Verkauf geerbter Immobilien

Ein Erbfall ist kein normaler Verkauf. Da steht ein Elternhaus, da hängen Erinnerungen dran, und oft sitzen mehrere Geschwister mit ganz verschiedenen Vorstellungen am Tisch. Wir haben gelernt, dass hier zwei Dinge wichtiger sind als alles andere, nämlich Ruhe und Klarheit.

Klarheit heißt für uns zuerst eine ehrliche Wertermittlung. Keine geschönte Zahl, die einem Miterben gefallen soll, sondern ein Wert, der sich aus echten Marktdaten in Berlin und Brandenburg ableitet. Diese Zahl ist die gemeinsame Basis, auf der eine Familie entscheiden kann.

Ruhe heißt für uns, dass es einen festen Ansprechpartner gibt. Bei uns betreut der Inhaber jeden Verkauf selbst. Das schätzen gerade Erbengemeinschaften, weil jeder Miterbe weiß, mit wem er spricht, und niemand das Gefühl hat, übergangen zu werden.

Und wir sind überzeugt, dass Diskretion bei Erbimmobilien viel wert ist. Nicht jede Familie möchte das Haus der Eltern mit Fotos im Netz sehen. Deshalb bieten wir auch den Off-Market-Verkauf an, bei dem wir gezielt vorgemerkte Käufer ansprechen.

David

Ihr Erbhaus verkaufen mit persönlicher Begleitung

Wenn Sie in Berlin oder Brandenburg eine Immobilie geerbt haben, starte ich gern mit einer kostenfreien Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten. Sie bekommen eine nachvollziehbare Zahl, die Sie mit Ihren Miterben teilen können, ganz ohne Verpflichtung.

Im Verkauf ist das volle Medienpaket enthalten, mit professionellen Fotos, 360°-Tour, Drohnenaufnahmen, Video und Grundriss. Wer es lieber leise möchte, verkauft off market. Meine Kunden empfehlen mich zu 98 % weiter, und im Schnitt vergehen sechs Wochen bis zum Notartermin. Hier geht es zur kostenfreien Wertermittlung für Ihre Immobilie.

Häufige Fragen

Kann ich ein geerbtes Haus ohne Erbschein verkaufen?

Ja, wenn Sie Ihre Erbenstellung anders nachweisen können. Das klappt vor allem mit einem notariellen Testament oder Erbvertrag samt Eröffnungsniederschrift. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge brauchen Sie in der Regel einen Erbschein.

Muss ich vor dem Verkauf im Grundbuch stehen?

Nicht zwingend. Das Eigentum kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen direkt vom Verstorbenen auf den Käufer übergehen. Einen gültigen Erbnachweis braucht der Notar aber trotzdem.

Wo beantrage ich den Erbschein?

Beim Nachlassgericht, das ist das Amtsgericht, meist am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Alternativ stellen Sie den Antrag über einen Notar. Bringen Sie Sterbeurkunde und die Urkunden mit, die Ihre Verwandtschaft belegen.

Kann ein Miterbe den Verkauf verhindern?

Für den Verkauf der Immobilie müssen grundsätzlich alle Miterben mitwirken, ein einzelnes Nein blockiert also den freien Verkauf. Es gibt aber Auswege wie die Übernahme durch einen Miterben, den Verkauf des eigenen Erbteils oder die Teilungsversteigerung. Lassen Sie sich dazu von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten.

Wann ist die Grundbuchberichtigung kostenlos?

Wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall beim Grundbuchamt stellen. Danach fallen Gebühren an. Wer noch nicht weiß, ob er verkauft, sollte die Frist deshalb notieren.

Quellen

§ 35 GBO, Gesetze im Internet Amtsgericht Bremen-Blumenthal, Fragen und Antworten in Grundbuchsachen Service Bremen, Erbfolge im Grundbuch Europäisches Justizportal, Anpassung dinglicher Rechte Amtsgericht Karlsruhe, Erbschein Amtsgericht Bruchsal, Erbscheinverfahren Amtsgericht Ludwigshafen, Merkblatt Erbschein Hessische Justiz, Merkblatt zum Erhalt eines Erbscheins Rechtsanwalt Traub, geerbtes Haus ohne Grundbucheintrag verkaufen

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