Als Erbimmobilie wird ein Grundstück oder Gebäude bezeichnet, das durch Erbfall auf einen oder mehrere Erben übergegangen ist. Mit dem Erbfall geht das Eigentum nach § 1922 BGB unmittelbar auf die Erben über, ohne dass es eines gesonderten Übertragungsakts bedarf.
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft nach den §§ 2032 ff. BGB. Diese ist eine Gesamthandsgemeinschaft: Über den Nachlass und damit über die Immobilie können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen. Ein einzelner Miterbe kann seinen Anteil am Nachlass veräußern, nicht aber einen Anteil an der Immobilie selbst.
Die Erbimmobilie ist von der zu Lebzeiten übertragenen Immobilie zu unterscheiden. Bei der vorweggenommenen Erbfolge durch Schenkung gelten abweichende steuerliche und zivilrechtliche Regeln.
Erbimmobilie: Kerndaten
- Erbrechtlicher Sachverhalt
- § 1922 BGB
- §§ 2032 ff. BGB
- Nur gemeinschaftlich durch alle Miterben
- Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei
- 6 Wochen ab Kenntnis (§ 1944 BGB)
- Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG
- 05. August 2026
Erbimmobilie: Wege der Auseinandersetzung
Für die Auflösung einer Erbengemeinschaft bestehen im Kern drei Wege. Erstens der gemeinsame freihändige Verkauf mit anschließender Verteilung des Erlöses nach Erbquoten. Zweitens die Übernahme durch einen Miterben gegen Abfindung der übrigen. Drittens, wenn keine Einigung gelingt, die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Der freihändige Verkauf erzielt in aller Regel den höchsten Erlös.
Erbimmobilie: Die Teilungsversteigerung als letztes Mittel
Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen, ohne Zustimmung der übrigen. Das Verfahren führt jedoch häufig zu Erlösen unterhalb des Verkehrswerts, verursacht Verfahrenskosten und dauert regelmäßig deutlich länger als ein freihändiger Verkauf. Sie ist ein Druckmittel, kein wirtschaftlich sinnvoller Regelweg.
Erbimmobilie: Steuerliche Aspekte
Neben der Erbschaftsteuer, deren Höhe von Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen abhängt, ist die Frist des § 23 EStG zu beachten. Für die Zehnjahresfrist zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Verkauf durch die Erben insoweit steuerfrei.
Erbimmobilie: Erforderliche Unterlagen
Für Bewertung und Verkauf werden regelmäßig benötigt: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte oder Baubeschreibung, Energieausweis sowie bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Häufige Fragen zu Erbimmobilie
- Kann ein einzelner Miterbe die Immobilie verkaufen?
- Nein. Über einen Nachlassgegenstand können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen. Ein Miterbe kann lediglich seinen Erbteil als Ganzes veräußern; den übrigen Miterben steht dann ein Vorkaufsrecht zu.
- Muss die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen werden?
- Das Grundbuch wird auf Antrag berichtigt. Erfolgt der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Berichtigung gebührenfrei.
- Was passiert bei Uneinigkeit über den Verkaufspreis?
- Eine neutrale Wertermittlung schafft in vielen Fällen die Grundlage für eine Einigung. Gelingt sie nicht, bleibt die Teilungsversteigerung — meist zum wirtschaftlichen Nachteil aller Beteiligten.
- § 1922 BGB — Gesamtrechtsnachfolge — abgerufen am 05. August 2026
- § 2032 BGB — Erbengemeinschaft — abgerufen am 05. August 2026
- § 180 ZVG — Teilungsversteigerung — abgerufen am 05. August 2026