Immobilienexposé erstellen, so überzeugt Ihr Objekt Käufer

Ein gutes Immobilienexposé erstellen Sie in sieben Schritten. Unterlagen sammeln, Fakten prüfen, Pflichtangaben aus dem Energieausweis übernehmen, gute Fotos und einen Grundriss anfertigen, einen ehrlichen Text schreiben, alles sauber gliedern und am Ende jede Zahl noch einmal gegenlesen. Das schaffen Sie auch selbst. Wer allerdings den bestmöglichen Preis erzielen will, braucht mehr als eine hübsche Vorlage. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, was in ein Exposé für Haus, Wohnung oder Grundstück gehört, welche Angaben gesetzlich vorgeschrieben sind und wann sich ein Makler für Sie lohnt.

Kurz gesagt

• Das Exposé ist der erste Eindruck Ihrer Immobilie. Es entscheidet, wer zur Besichtigung kommt und wer weiterscrollt.
• Liegt ein Energieausweis vor, sind fünf Angaben daraus in kommerziellen Anzeigen Pflicht. Fehlen sie, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.
• Fläche, Baujahr, Kosten und Zustand müssen stimmen. Schönfärberei rächt sich spätestens in der Preisverhandlung.
• Fotos, Grundriss und eine klare Lagebeschreibung wirken stärker als lange Werbetexte.
• Ein Makler übernimmt Unterlagen, Vermarktung und Haftungsfragen. Bei Häusern und Wohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision.

Inhaltsverzeichnis

• Was ein Exposé leisten muss
• Diese Angaben gehören in jedes Exposé
• Pflichtangaben aus dem Energieausweis
• Schritt für Schritt zum eigenen Exposé
• Fotos, Grundriss und Text, die verkaufen
• Die häufigsten Fehler
• Wie verbindlich ist ein Exposé?
• Exposé selbst erstellen oder mit Makler
• Unsere Sicht auf das perfekte Exposé
• So unterstützen wir Sie beim Verkauf
• Häufige Fragen
• Quellen

Was ein Exposé leisten muss

Ein Exposé ist die ausführliche Beschreibung einer Immobilie, die zum Kauf angeboten wird. Es nennt Fläche, Kaufpreis, Ausstattung und Lage und dient Interessenten als erste Information im Verkaufsprozess. Klingt nüchtern. In der Praxis ist es aber viel mehr.

Ich sehe es jede Woche. Käufer in Berlin und Brandenburg sichten Dutzende Angebote am Abend auf dem Sofa. Sie entscheiden in wenigen Sekunden, ob sie ein Objekt genauer ansehen. Das Exposé muss deshalb zwei Dinge gleichzeitig schaffen. Es soll Lust auf eine Besichtigung machen und gleichzeitig so vollständig sein, dass nur ernsthafte Interessenten anfragen. Wer beides hinbekommt, spart sich viele unnötige Termine und verhandelt später aus einer starken Position.

Ein Exposé ist also kein Prospekt und kein Vertrag. Es ist ein sachlicher, gut gemachter Steckbrief, der Vertrauen aufbaut.

Diese Angaben gehören in jedes Exposé

Die Grundstruktur ist bei allen Objektarten gleich. Je nach Immobilie setzen Sie aber andere Schwerpunkte. Die folgende Übersicht nutze ich selbst als Gerüst.

Bei Wohnungen fragen Käufer fast immer zuerst nach dem Hausgeld. Schreiben Sie es offen hinein. Bei Grundstücken zählt vor allem, was man darauf bauen darf. Ein Grundstück ohne klare Aussage zur Bebaubarkeit wird kaum jemand ernsthaft prüfen.

Welche Dokumente Sie dafür brauchen, von Grundbuchauszug bis Flurkarte, habe ich in einer eigenen Übersicht zu den Unterlagen beim Immobilienverkauf zusammengestellt. Wer diese Papiere vorher beisammen hat, schreibt das Exposé deutlich schneller und sicherer.

Pflichtangaben aus dem Energieausweis

Es gibt eine Stelle, an der das Gesetz klare Vorgaben macht. Wird für den Verkauf eine Anzeige in kommerziellen Medien geschaltet und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, verlangt § 87 des Gebäudeenergiegesetzes diese Angaben.

1. die Art des Energieausweises, also Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
2. den Wert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
3. den wesentlichen Energieträger der Heizung
4. bei Wohngebäuden das Baujahr laut Energieausweis
5. bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse, sofern sie im Ausweis steht

Gemeint sind etwa Immobilienportale und Zeitungen. Wer die Angaben weglässt, riskiert nach Einschätzung von Fachanwälten ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Mein Rat ist einfach. Lassen Sie den Energieausweis erstellen, bevor das Exposé online geht, und übernehmen Sie die Werte exakt so, wie sie im Dokument stehen. Keine Rundungen, keine eigene Schätzung.

Ist Ihr Gebäude ein Denkmal oder sind Sie unsicher, welcher Ausweistyp für Ihr Haus passt, klären Sie das mit einem Energieberater oder Ihrem Makler, bevor Sie die Anzeige veröffentlichen.

Schritt für Schritt zum eigenen Exposé

So gehe ich vor, wenn ich ein neues Objekt aufnehme. Die Reihenfolge lohnt sich auch für Eigentümer, die selbst schreiben.

1. Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung.
2. Fakten prüfen. Stimmen die Quadratmeter aus dem alten Kaufvertrag mit der Wohnflächenberechnung überein? Wann genau wurden Fenster oder Heizung erneuert? Halten Sie jede Zahl schriftlich fest.
3. Preis festlegen. Ein zu hoher Angebotspreis lässt das Exposé wochenlang ungelesen im Netz stehen. Ein realistischer Wert auf Basis lokaler Vergleichsdaten ist die Grundlage für alles Weitere. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung.
4. Objekt vorbereiten. Aufräumen, persönliche Gegenstände reduzieren, Licht an, Fenster putzen. Kleine Reparaturen erledigen, die auf Fotos sofort auffallen.
5. Fotos, Grundriss und Video anfertigen. Dazu gleich mehr.
6. Text schreiben. Eine starke Überschrift, ein kurzer Einstieg, dann Objekt, Ausstattung, Lage und Kosten in klaren Abschnitten.
7. Gegenlesen. Prüfen Sie jede Zahl gegen die Unterlagen, kontrollieren Sie Energieangaben und achten Sie darauf, dass alle Fotos wirklich Ihr Objekt zeigen.

Ein sinnvoller Aufbau für das fertige Dokument sieht so aus. Titelseite mit Hauptfoto, Überschrift und Preis. Danach die Eckdaten auf einen Blick, die Objektbeschreibung, Ausstattung, Lage, Energieangaben, Grundriss, Bildergalerie und zum Schluss Ihre Kontaktdaten mit dem Hinweis zur Provision.

Fotos, Grundriss und Text, die verkaufen

Bilder entscheiden über den Klick

Das Titelbild ist der wichtigste Einzelfaktor im ganzen Exposé. Fotografieren Sie bei Tageslicht, mit gerader Kamera und aus Raumecken, damit die Räume ihre echte Größe zeigen. Weitwinkel ja, aber ohne verzerrte Wände. Ein Handyfoto im Dämmerlicht macht aus einer schönen Altbauwohnung in Friedrichshain schnell eine dunkle Höhle.

Bei Häusern im Berliner Umland, etwa in Kleinmachnow oder Falkensee, zeigen Drohnenaufnahmen auf einen Blick, wie groß der Garten ist und wie das Grundstück liegt. Eine 360°-Tour erlaubt Interessenten, sich vorab durch die Räume zu bewegen. Wer danach anfragt, kennt die Immobilie schon gut und meint es ernst.

Grundriss nicht vergessen

Viele private Exposés kommen ohne Grundriss aus. Das ist ein Fehler. Käufer wollen wissen, ob das Sofa an die Wand passt und wie die Räume zueinander liegen. Ein sauber gezeichneter Grundriss mit Maßen beantwortet viele Fragen, bevor sie gestellt werden.

Der Text bleibt sachlich

Schreiben Sie, was der Käufer erleben wird. “Morgens Sonne in der Küche, abends auf dem Westbalkon” sagt mehr als “lichtdurchflutet”. Begriffe wie “Traumlage” oder “einmalige Gelegenheit” liest jeder Käufer als Füllwort. Konkrete Angaben wirken stärker. Wie weit ist es zur S-Bahn? Welche Schule liegt um die Ecke? Wann wurde das Bad erneuert?

KI-Werkzeuge helfen beim ersten Entwurf. Prüfen Sie den Text aber Satz für Satz gegen die Objektdaten, denn solche Programme erfinden gern Ausstattungsmerkmale, die es gar nicht gibt.

Die häufigsten Fehler

Aus vielen Gesprächen mit Eigentümern kenne ich diese Stolperfallen besonders gut.

• Fehlende Energieangaben. Das kann teuer werden und wirkt unprofessionell.
• Falsche Flächen. Nutzfläche im Keller wird zur Wohnfläche addiert. Das fällt spätestens bei der Finanzierung der Käufer auf.
• Verschwiegene Mängel. Feuchte Kellerwände oder eine alte Heizung gehören offen benannt. Wer es weglässt, verliert Vertrauen und oft auch Geld.
• Zu viele Superlative. Übertreibungen fallen bei der Prüfung der Unterlagen auf und enden oft in Nachverhandlungen.
• Schlechte oder veraltete Fotos. Bilder aus dem letzten Sommer zeigen im Winter einen grünen Garten, den es gerade nicht gibt. Käufer merken das sofort.
• Keine Aussage zur Provision. Interessenten wollen vorher wissen, was auf sie zukommt.

Wie verbindlich ist ein Exposé?

Das Exposé ist in aller Regel nicht Teil des notariellen Kaufvertrags. Der Vertrag stützt sich auf Grundbuch, Katasterauszug und weitere amtliche Daten. Daraus folgt aber nicht, dass Sie schreiben dürfen, was Sie wollen. Bewusst falsche Angaben oder verschwiegene Mängel können auch nach dem Notartermin rechtliche Folgen haben. Wenn Sie konkrete Zweifel haben, etwa bei einem bekannten Schaden, sprechen Sie vor der Veröffentlichung mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht oder mit dem Notar.

Spannend für Eigentümer ist ein weiterer Punkt. Makler dürfen sich nach Angaben der Verbraucherzentrale grundsätzlich auf die Angaben der Verkäufer verlassen. Die Verantwortung für die Fakten liegt also bei Ihnen als Eigentümer. Umso wichtiger ist es, dass jemand mit Erfahrung die Unterlagen gemeinsam mit Ihnen durchgeht. Bevor Sie unterschreiben, lohnt außerdem ein Blick in unsere Hinweise, wie Sie einen Kaufvertrag vor dem Notartermin prüfen.

Exposé selbst erstellen oder mit Makler

Viele Eigentümer starten mit einer kostenlosen Vorlage aus einem Design-Programm oder einem Exposé-Generator. Das Ergebnis sieht oft ordentlich aus. Der Unterschied liegt in dem, was hinter dem Layout passiert.

Zur Provision gibt es eine klare Regel. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher muss die Provision seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden, wenn beide Seiten Verbraucher sind. Was das konkret für Ihren Verkauf bedeutet, lesen Sie in unserem Beitrag zur Maklerprovision beim Verkauf.

Das Exposé selbst ist nur ein Baustein. Entscheidend ist, was damit geschieht. Wer Anfragen bewertet, Besichtigungen führt und am Ende verhandelt, macht aus einem guten Exposé einen guten Preis.

Unsere Sicht auf das perfekte Exposé

Ich habe in den letzten Jahren viele Exposés gesehen, die ein Eigentümer mit viel Liebe selbst gebaut hat. Oft ist die Mühe spürbar. Was fast immer fehlt, ist der Blick von außen. Wer zwanzig Jahre in einem Haus gelebt hat, sieht die schönen Seiten anders als ein Käufer, der es zum ersten Mal betritt.

Für mich beginnt ein Exposé deshalb nicht mit dem Text, sondern mit einer ehrlichen Wertermittlung. Stimmt der Preis, stimmt die Nachfrage. Danach kommt die Präsentation. Professionelle Fotos, eine 360°-Tour, Drohnenaufnahmen, Video und ein sauberer Grundriss gehören bei uns zum vollen Medienpaket. Damit sieht der Käufer die Immobilie so, wie sie wirklich ist, nur im besten Licht.

Nicht jeder möchte sein Zuhause öffentlich im Netz sehen. Gerade bei Erbschaften oder Trennungen ist Diskretion viel wert. Dann vermarkten wir off market und sprechen gezielt vorgemerkte Käufer an. Auch dafür erstellen wir ein vollständiges Exposé, es geht nur nicht an jeden.

Und ganz wichtig. Sie haben bei mir einen Ansprechpartner, vom ersten Gespräch bis zum Notar. Kein Team, das wechselt, keine Weitergabe.

David

So unterstützen wir Sie beim Verkauf

Sie möchten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Berlin oder Brandenburg verkaufen und wollen sich nicht allein durch Unterlagen, Fotos und Pflichtangaben kämpfen? Wir starten mit einer kostenlosen, transparenten Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten und erstellen danach ein Exposé mit vollem Medienpaket.

Unsere Kunden empfehlen uns zu 98 % weiter, und im Schnitt vergehen sechs Wochen bis zum Notartermin. Fordern Sie jetzt Ihre kostenlose Wertermittlung für den Verkauf an. Wie wir Ihre Immobilie präsentieren, sehen Sie auf unserer Seite zum Immobilienmarketing.

Häufige Fragen

Was kostet es, ein Exposé selbst zu erstellen?

Vorlagen und Programme gibt es teils kostenlos. Echte Kosten entstehen vor allem durch den Energieausweis, amtliche Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Flurkarte und gegebenenfalls einen Fotografen. Der größte Posten ist meist Ihre eigene Zeit.

Wie lang sollte ein Exposé sein?

Für eine Wohnung reichen oft vier bis acht Seiten, für ein Haus mit Garten eher mehr. Wichtiger als die Seitenzahl ist, dass Käufer alle Eckdaten schnell finden. Lieber eine klare Übersicht und viele gute Bilder als lange Textblöcke.

Brauche ich für ein Grundstück einen Energieausweis?

Für ein unbebautes Grundstück gibt es keinen Energieausweis, also entfallen auch die Pflichtangaben dazu. Steht auf dem Grundstück noch ein Gebäude, sollten Sie klären lassen, ob ein Ausweis nötig ist, bevor Sie inserieren.

Darf ich den Kaufpreis im Exposé weglassen?

Das ist möglich, kostet aber meist Anfragen. Viele Käufer filtern nach Preis und sehen Angebote ohne Preis gar nicht. Ein realistischer Angebotspreis auf Basis einer Wertermittlung bringt in der Regel die passenderen Interessenten.

Quellen

• Gevestor, Das Immobilien Exposé
• RBO Rechtsanwälte, Das neue Gebäudeenergiegesetz
• immocloud, Immobilien-Exposé Vorlage und Prompts
• Wikipedia, Exposé (Immobilien)
• Verbraucherzentrale, Maklergebühren bei Immobilien

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