Die Kaufnebenkosten in Berlin umfassen 6 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch sowie Maklerkosten. So planen Sie Ihr Budget.
Kaufnebenkosten Berlin: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Rechnen Sie in Berlin mit Kaufnebenkosten von ungefähr einem niedrigen bis mittleren zweistelligen Prozentbereich auf den Kaufpreis. Der größte einzelne Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 6 Prozent, dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 Prozent sowie die Maklerprovision, die je nach Vereinbarung geteilt wird. Wer diese drei Blöcke kennt, kann die Finanzierung realistisch planen, lange bevor der Notartermin feststeht.
Kurz gesagt:
- Die Grunderwerbsteuer beträgt 6 Prozent und ist meist einen Monat nach dem Steuerbescheid fällig; ohne Zahlungsbestätigung gibt es keine Grundbucheintragung.
- Bei einer Finanzierung liegen die Kosten für Notar und Grundbuch meist zwischen 1,3 und 1,5 Prozent; die Grundschuld beeinflusst die Summe, Gebühren sind gesetzlich festgelegt.
- Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt die hälftige Provisionsteilung nur, wenn derselbe Makler beide Seiten vertritt und die Vereinbarung im Maklervertrag dokumentiert ist.
- Der Käuferanteil wird häufig erst fällig, nachdem der Verkäufer seine Provision nachweislich gezahlt hat; prüfen Sie diese Bedingung im Vertrag.
- Rechnen Sie von Vertragsreife bis zum Notartermin im Schnitt mit sechs Wochen; der Vertragsentwurf sollte mindestens zwei Wochen vorher vorliegen.
Inhaltsverzeichnis
- Grunderwerbsteuer in Berlin: Was, wie viel, wann fällig
- Notar- und Grundbuchkosten: Wie GNotKG die Gebühren bestimmt
- Maklerprovision in Berlin: Gesetzeslage, übliche Sätze und wer zahlt
- Weitere Nebenkosten: Finanzierung, Gutachter und laufende Posten
- Beispielrechnung: Drei Kaufpreise im Vergleich
- Praxisblick Berlin: Was wir bei Kaufabwicklungen beobachten
- Womit Käufer in Berlin strategisch rechnen sollten
- Wie wir Sie beim Immobilienkauf in Berlin unterstützen
- FAQ
- Quellen
Grunderwerbsteuer in Berlin: Was, wie viel, wann fällig
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Brocken bei den Kaufnebenkosten und in Berlin mit 6 Prozent des Kaufpreises festgelegt. Dieser Satz gilt landesweit einheitlich, also unabhängig davon, ob Sie in Mitte, Charlottenburg oder Köpenick kaufen. Zur Bemessungsgrundlage zählt dabei nicht nur der reine Kaufpreis.
Folgende Posten fließen typischerweise in die Berechnung ein:
- Der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis für Grundstück und Gebäude
- Übernommene Belastungen, etwa wenn Sie eine bestehende Erbbaurechtsverpflichtung mit übernehmen
- Vom Käufer getragene Leistungen, die eigentlich dem Verkäufer zustehen würden, etwa übernommene Maklerkosten des Verkäufers
Die Grunderwerbsteuer in Berlin beträgt 6 Prozent des Kaufpreises, erhoben auf Grundlage des vom Notariat gemeldeten Kaufvorgangs. Das bedeutet bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro eine Steuerlast von 24.000 Euro, die unabhängig von Finanzierungsfragen in voller Höhe fällig wird.
Der Ablauf ist standardisiert: Das Notariat zeigt den Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt an, dieses erlässt daraufhin einen Steuerbescheid. Die Zahlung ist in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Erst wenn das Finanzamt die Zahlung bestätigt hat, stellt es die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne dieses Dokument trägt kein Grundbuchamt den neuen Eigentümer ein. Rechtlich haften übrigens beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner, auch wenn in der Praxis fast immer der Käufer zahlt, weil es im Kaufvertrag so vereinbart wird.
Notar- und Grundbuchkosten: Wie GNotKG die Gebühren bestimmt
Notar- und Grundbuchkosten sind in Deutschland nicht verhandelbar, sondern gesetzlich über das Gerichts- und Notarkostengesetz fest vorgegeben. Maßgeblich ist dabei der sogenannte Geschäftswert, der sich nach § 47 GNotKG am Kaufpreis orientiert. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Gebühr, allerdings nicht linear, sondern nach einer Staffeltabelle.
Diese Positionen fallen üblicherweise an:
- Beurkundung des Kaufvertrags durch das Notariat
- Vollzug und Betreuung der Vertragsabwicklung, etwa Fristenüberwachung
- Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch
- Spätere Eigentumsumschreibung nach vollständiger Kaufpreiszahlung
Ohne Finanzierung liegen die reinen Notar- und Grundbuchkosten häufig bei rund 1 Prozent des Kaufpreises. Wer ein Darlehen aufnimmt, kommt wegen der zusätzlichen Grundschuldbestellung meist auf 1,3 bis 1,5 Prozent. Für einen Kaufpreis von 300.000 Euro ergeben GNotKG-Tabellen und Beispielrechnungen eine Gesamtsumme von etwa 1,0 bis 1,4 Prozent, je nachdem, wie hoch die eingetragene Grundschuld ausfällt.
Auch bei kleinen Kaufpreisen greifen gesetzliche Mindestgebühren, und auf alle Notarleistungen kommt die Umsatzsteuer hinzu.
Profi-Tipp: Lassen Sie sich vom Notariat vor der Beurkundung eine Kostenschätzung geben, dann gibt es beim Notartermin keine Überraschung.
Maklerprovision in Berlin: Gesetzeslage, übliche Sätze und wer zahlt
Seit der gesetzlichen Neuregelung ist die Verteilung der Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern klar geregelt. § 656c BGB, dokumentiert im Bundesgesetzblatt 2020, schreibt für diese Objektarten eine hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer vor, sofern beide Seiten vom selben Makler vertreten werden. Das war vor der Reform anders, weil Makler die Provision häufig komplett dem Käufer aufbürden konnten.
In Berlin hat sich dabei eine bestimmte Praxis etabliert:
- Üblich sind je Vertragspartei 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer, also insgesamt 7,14 Prozent
- Der Käuferanteil wird oft erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat
- Die Teilungsregel gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht automatisch für Gewerbeobjekte oder große Mehrfamilienhäuser
Wichtig für Ihre Kalkulation: Die Regel greift nur bei entsprechender Dokumentation im Maklervertrag. Fehlt diese oder liegt ein anderer Objekttyp vor, kann die Verteilung abweichen, und genau hier lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag, bevor Sie unterschreiben. Mehr zu den genauen Mechanismen finden Sie auf unserer Faktenseite zur Maklerprovision.
Weitere Nebenkosten: Finanzierung, Gutachter und laufende Posten
Neben Grunderwerbsteuer, Notar und Makler gibt es eine Reihe kleinerer Posten, die in der Summe trotzdem ins Gewicht fallen. Wer sie übersieht, erlebt beim Notartermin oder danach eine unangenehme Überraschung.
- Grundschuldbestellung: Diese separate Notar- und Grundbuchposition kommt bei jeder Finanzierung hinzu und steigt mit der Darlehenshöhe
- Empfehlung zur Grundschuld: Lassen Sie nur die tatsächliche Darlehenssumme eintragen, nicht mehr, denn jeder zusätzliche Euro erhöht die Gebühr
- Gutachterkosten: Wer vor dem Kauf ein unabhängiges Wertgutachten beauftragt, zahlt dafür meist einen dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Betrag, je nach Umfang
- Beglaubigungen und Auslagen: Kleinere Posten wie Kopien, Porto oder zusätzliche Ausfertigungen, die das Notariat gesondert abrechnet
- Laufende Grundsteuer: Fällt ab dem Jahr des Eigentumsübergangs an und ist von den einmaligen Kaufnebenkosten zu unterscheiden
- Wohngebäudeversicherung: Wird bei Finanzierung meist von der Bank verlangt und sollte spätestens zur Übergabe abgeschlossen sein
Diese Posten sind in der Regel deutlich kleiner als die drei Hauptblöcke. Sie sollten in jede seriöse Finanzierungsplanung mit einbezogen werden.
Beispielrechnung: Drei Kaufpreise im Vergleich
Die Grundformel ist denkbar einfach: Kaufpreis multipliziert mit dem jeweiligen Prozentsatz ergibt den Betrag. Für die drei Hauptposten rechnen wir hier mit 6 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 Prozent Notar und Grundbuch bei Finanzierung sowie 3,57 Prozent Maklerprovision für den Käuferanteil. Das sind Beispielwerte zur Veranschaulichung, keine Marktdaten für Ihren konkreten Fall.
- Kaufpreis 300.000 Euro: Grunderwerbsteuer 18.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 4.500 Euro, Makleranteil rund 10.710 Euro. Summe der Nebenkosten: etwa 33.210 Euro, also rund 11,1 Prozent.
- Kaufpreis 500.000 Euro: Grunderwerbsteuer 30.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 7.500 Euro, Makleranteil rund 17.850 Euro. Summe der Nebenkosten: etwa 55.350 Euro, also rund 11,1 Prozent.
- Kaufpreis 800.000 Euro: Grunderwerbsteuer 48.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 12.000 Euro, Makleranteil rund 28.560 Euro. Summe der Nebenkosten: etwa 88.560 Euro, also rund 11,1 Prozent.
Die genauen Notarkosten hängen von der tatsächlich eingetragenen Grundschuld ab. Nutzen Sie einen GNotKG-Rechner, um die Positionen für Ihren konkreten Geschäftswert und Ihre Finanzierungssumme nachzuvollziehen, bevor Sie Ihr Budget final festlegen.
Praxisblick Berlin: Was wir bei Kaufabwicklungen beobachten
Unsere Begleitung von Käufen und Verkäufen in Berlin und Umgebung führt oft zu Fragen zur Kostenaufstellung. Im Schnitt vergehen rund sechs Wochen von der Vertragsreife bis zum Notartermin, Zeit, die Käufer für die genaue Prüfung des Kaufvertragsentwurfs und die Abstimmung mit dem Notariat nutzen sollten. Wichtig ist, dass der Entwurf des Kaufvertrags nicht erst am Tag der Beurkundung gelesen wird, sondern mindestens zwei Wochen vorher vorliegt. Auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung braucht Vorlauf, denn ohne sie steht die Eintragung ins Grundbuch still.
Womit Käufer in Berlin strategisch rechnen sollten
Die Faustregel von 8 bis 12 Prozent ist ein Rahmen, kein fixer Wert, und wer sie als Obergrenze plant statt als Mittelwert, hat finanziell einen Puffer. Aus unserer Sicht lohnt sich vor allem ein genauer Blick auf die Grundschuldhöhe: Sie als Hebel, mit dem Sie die Notarkosten direkt beeinflussen können, wird oft übersehen. Die Grunderwerbsteuer dagegen ist ein fixer Block, den Sie nicht verhandeln können, aber von Anfang an fest einplanen sollten.
— David
Wie wir Sie beim Immobilienkauf in Berlin unterstützen
Die Kaufnebenkosten sind nur ein Teil der Entscheidung, die eigentliche Arbeit beginnt bei der Objektsuche und der Vertragsprüfung. Genau hier begleiten wir Sie persönlich, von der kostenfreien Wertermittlung bis zur Abstimmung mit dem Notariat.
Unsere Unterstützung umfasst konkret:
- Kostenfreie, marktdatenbasierte Einschätzung des Objektwerts vor Ihrer Kaufentscheidung
- Persönliche Begleitung durch den Inhaber selbst, nicht durch wechselnde Ansprechpartner
- Klärung von Vertragsdetails und Kostenaufstellung vor dem Notartermin
Wir kennen die lokalen Abläufe und typischen Fristen genau. Starten Sie mit einem Suchauftrag für Ihren Kauf und lassen Sie uns gemeinsam klären, welche Kosten in Ihrem konkreten Fall tatsächlich anfallen.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch einen qualifizierten Finanzberater. Wenden Sie sich an eine qualifizierte Finanzfachperson zu Ihrer persönlichen Lage, bevor Sie auf Grundlage dieses Inhalts handeln.
FAQ
Wie hoch sind Kaufnebenkosten durchschnittlich?
In Berlin liegen die Kaufnebenkosten meist zwischen 8 und 12 Prozent des Kaufpreises. Den größten Anteil macht dabei die Grunderwerbsteuer mit 6 Prozent aus, gefolgt von Notar- und Grundbuchkosten sowie der Maklerprovision.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf von 400.000 Euro?
Bei 400.000 Euro Kaufpreis beträgt die Grunderwerbsteuer in Berlin 24.000 Euro. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Maklerprovision ergeben sich insgesamt meist rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten.
Wie hoch sind die Nebenkosten in Berlin?
Gemeint sind entweder die einmaligen Kaufnebenkosten oder die laufenden Wohnnebenkosten, das sind zwei verschiedene Dinge. Bei den Kaufnebenkosten dominiert die Grunderwerbsteuer von 6 Prozent, dazu kommen Notar, Grundbuch und Maklerprovision mit insgesamt 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Wie hoch sind die Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung?
Bei einer Eigentumswohnung fallen dieselben Kaufnebenkosten an wie bei einem Haus: Grunderwerbsteuer mit 6 Prozent, Notar und Grundbuch mit rund 1 bis 1,5 Prozent sowie die Maklerprovision. Zusätzlich lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung, weil sie Instandhaltungsrücklagen und laufende Kosten beeinflusst.
Quellen
- Berlin
- Anwalttools
- Rechnerplus
- BGBl. I 2020 S. 1245 - Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten
- IHK Erläuterungen zur Maklerprovision