Die Maklerprovision ist die erfolgsabhängige Vergütung für die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit eines Immobilienmaklers. Sie entsteht nach § 652 BGB nur, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, eine Maklerleistung erbracht wurde und infolge dieser Tätigkeit ein Kaufvertrag zustande kommt.
Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung der Kosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Der Maklervertrag bedarf seither der Textform; mündliche Vereinbarungen sind unwirksam. Wird der Makler für beide Seiten tätig, ist die Provision strikt hälftig zu teilen (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen (§ 656d BGB).
Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Die Begriffe Maklercourtage und Maklergebühr bezeichnen dasselbe. Vom Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermietung nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ist die Regelung zu unterscheiden.
Maklerprovision: Kerndaten
- Zivilrechtlicher Vergütungsanspruch
- §§ 652, 656a–656d BGB
- 23. Dezember 2020
- Textform (§ 656a BGB)
- Wohnungen und Einfamilienhäuser, Käufer ist Verbraucher
- Rund 2,4 bis 3,6 Prozent je Partei inkl. Umsatzsteuer
- Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags
- Maklercourtage, Maklergebühr
- 05. August 2026
Maklerprovision: Die drei zulässigen Vertragsmodelle
Erstens die Doppelprovision nach § 656c BGB: Der Makler schließt mit beiden Seiten einen Vertrag und rechnet zwingend hälftig ab. Verlangt er von einer Seite mehr, sind beide Verträge unwirksam. Zweitens die Beauftragung durch eine Seite mit Kostenbeteiligung der anderen nach § 656d BGB, begrenzt auf höchstens 50 Prozent. Drittens die Alleinbeauftragung, bei der die beauftragende Seite die gesamte Provision trägt.
Maklerprovision außerhalb des Anwendungsbereichs
Die Teilungsregeln gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist und das Objekt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten, unbebauten Grundstücken und Käufen durch Unternehmen bleibt die Verteilung frei verhandelbar. Der Bundesgerichtshof hat 2026 bestätigt, dass es für die Einordnung als Einfamilienhaus auf die objektive Beschaffenheit bei Vertragsschluss ankommt, nicht auf eine später offengelegte Nutzungsabsicht.
Abgrenzung der Maklerprovision zum Bestellerprinzip
Das Bestellerprinzip im engeren Sinn gilt seit 2015 für die Vermittlung von Mietwohnungen: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Bei Kaufimmobilien besteht seit Ende 2020 keine reine Bestellerlösung, sondern eine Teilungsregelung. Die Begriffe werden in der Praxis häufig vermischt.
Häufige Fragen zu Maklerprovision
- Wann wird die Maklerprovision fällig?
- Mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Ohne Vertragsschluss entsteht kein Anspruch. Wird der Kaufvertrag später unwirksam, entfällt die Provision.
- Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe?
- Für Kaufimmobilien nicht. Begrenzt ist nur die Verteilung zwischen den Parteien. Bei der Mietvermittlung gilt dagegen eine gesetzliche Höchstgrenze nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz.
- Ist eine mündliche Provisionsvereinbarung wirksam?
- Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht. § 656a BGB verlangt Textform. E-Mail oder Nachricht genügen, ein Handschlag nicht.
- § 656c BGB — Provisionsteilung — abgerufen am 05. August 2026
- § 656d BGB — Vereinbarungen über die Maklerkosten — abgerufen am 05. August 2026
- BGH, Pressemitteilung 2026 zur hälftigen Teilung der Maklerprovision — abgerufen am 05. August 2026