Social Media für Immobilien in Berlin richtig nutzen

Social Media verkauft eine Immobilie selten allein, aber es bringt sie vor Menschen, die gar nicht aktiv suchen. Genau das macht den Unterschied. Ein gut gemachtes Reel oder ein Karussell mit einem echten Rundgang weckt Interesse bei Käufern, die nie einen Suchfilter auf einem Portal gesetzt hätten. Wer in Berlin oder Brandenburg verkauft, nutzt soziale Netzwerke deshalb am besten als zusätzlichen Kanal neben Portal, Exposé und persönlichem Netzwerk. Wer sucht, findet dort Angebote früher und bekommt ein besseres Gefühl für Lage und Räume. In diesem Beitrag zeigen wir, welche Plattform zu welchem Objekt passt, welche Inhalte wirklich funktionieren, wie Sie Hashtags sinnvoll setzen und welche Pflichtangaben in jeden Objektpost gehören.

Kurz gesagt

• Social Media ergänzt Immobilienportale und erreicht vor allem Menschen, die noch nicht gezielt suchen.
• Instagram und TikTok leben von Video und Bildfolgen, Facebook Gruppen bringen lokale Reichweite, LinkedIn passt eher zu Gewerbe und Investoren.
• Ein Post macht neugierig, die Details gehören ins Exposé oder auf die Objektseite.
• Auch auf Instagram gelten die Pflichtangaben zum Energieausweis und ein leicht erreichbares Impressum.
• Käufer sollten bei Vorkasse vor der Besichtigung oder verdächtig günstigen Preisen sofort misstrauisch werden.

Inhaltsverzeichnis

• Was soziale Netzwerke beim Immobilienverkauf leisten
• Welche Plattform zu welcher Immobilie passt
• Inhalte, die ein Objekt verständlich machen
• Hashtags für Immobilienposts
• Zielgruppe gezielt erreichen und Erfolg messen
• Pflichtangaben und Recht bei Immobilienposts
• So erkennen Käufer unseriöse Angebote
• Unsere Sicht auf Social Media im Immobilienverkauf
• Ihre Immobilie professionell im Feed
• Häufige Fragen zu Social Media und Immobilien
• Quellen

Was soziale Netzwerke beim Immobilienverkauf leisten

Die Reichweite ist inzwischen enorm. Laut Statistischem Bundesamt nutzten 2025 59 % der Menschen zwischen 16 und 74 Jahren in Deutschland soziale Medien privat, 2021 waren es noch 47 %. Ihre künftigen Käufer scrollen also mit großer Wahrscheinlichkeit jeden Abend durch Instagram oder Facebook.

Gleichzeitig bleibt das Portal der wichtigste Ort für die aktive Suche. Eine Bitkom Umfrage aus 2025 unter 1.003 Personen zeigt, dass 81 % der Wohnungssuchenden Online Portale wie ImmoScout24 oder Kleinanzeigen nutzen und 12 % Social Media Posts. Bitkom beschreibt die Suche als hybriden Prozess, bei dem digitale Kanäle effizienter machen und persönliche Netzwerke weiter eine zentrale Rolle spielen.

Für Eigentümer heißt das ganz praktisch, dass Social Media nicht die Wahl zwischen Portal oder Instagram ist. Es ist die Frage, wie man beide Wege zusammenbringt. Das Portal holt die Menschen ab, die schon wissen, was sie wollen. Social Media erreicht die anderen. Das ist das Paar, das heute im Kinderzimmer feststellt, dass es eng wird. Das ist die Frau, die eigentlich erst nächstes Jahr umziehen wollte, bis sie die Altbauwohnung im Nachbarkiez im Feed sieht.

Dazu kommt ein Effekt, den man oft unterschätzt. Ein Video wird geteilt, an Freunde geschickt, in der Familiengruppe besprochen. So entsteht Reichweite, die kein Suchfilter liefern kann. Wer sein Haus in Kleinmachnow oder seine Wohnung in Friedrichshain verkauft, profitiert davon, dass die Nachbarschaft mitliest und weiterempfiehlt.

Was Käufer davon haben

Auch für Käufer lohnt sich der Blick in die sozialen Netzwerke. Sie sehen Objekte manchmal, bevor ein ausführliches Inserat online geht, und bekommen durch Videos ein viel besseres Gefühl für Grundriss, Licht und Umgebung als durch fünf Fotos. Wer in Berlin sucht, sollte Maklern aus seinem Wunschbezirk folgen und zusätzlich einen Suchauftrag hinterlegen. Bei uns ist der Suchauftrag kostenlos, und Sie erfahren von passenden Objekten auch dann, wenn sie nie öffentlich gepostet werden.

Welche Plattform zu welcher Immobilie passt

Nicht jede Plattform passt zu jedem Objekt. Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage braucht ein anderes Publikum als eine Dachgeschosswohnung für junge Familien. Die folgende Übersicht fasst zusammen, wie wir die Kanäle einordnen. Die Einschätzung zu LinkedIn, Instagram und TikTok deckt sich mit einer Übersicht zu Plattformen im Immobilienmarketing, nach der LinkedIn den B2B Bereich dominiert, Instagram zu gehobenen Wohnimmobilien passt und TikTok jüngere Käufer erreicht.

In der Praxis setzen wir selten nur auf einen Kanal. Ein Haus in Zehlendorf bekommt ein ruhiges Video auf Instagram und YouTube und eine gezielte Anzeige für Familien im Südwesten. Ein Grundstück in Brandenburg spricht eher Bauwillige und Investoren an, also zählen Drohnenbilder, Lageplan und klare Fakten.

Inhalte, die ein Objekt verständlich machen

Der häufigste Fehler bei Immobilienposts sind schöne, aber zusammenhanglose Bilder. Ein Detail der Küche, ein Blick aus dem Fenster, eine Badewanne. Der Betrachter weiß danach nicht, wie die Wohnung aufgebaut ist. Gute Inhalte folgen einer Logik. Eine Bildfolge mit Übersicht, nachvollziehbaren Raumübergängen und gezielten Details macht ein Objekt verständlich, statt nur auffällige Ausschnitte zu sammeln. Der kurze Post soll neugierig machen, alle Angaben gehören auf die passende Objektseite.

Die Formate im Überblick

Welches Format sich eignet, hängt vom Ziel ab. Eine Übersicht zu Creatives für Immobilienanzeigen ordnet es so ein.

• Einzelbild für den ersten Eindruck, etwa die Fassade oder das Wohnzimmer mit Abendlicht.
• Karussell zum Durchblättern, ideal für einen Rundgang Raum für Raum.
• Video für Raumgefühl, Lage und Stimmung.
• Reels und Stories im Hochformat für einen schnellen Einstieg, der den ganzen Bildschirm füllt.

Bei Reels entscheiden die ersten Sekunden. Der Einstieg sollte neugierig machen und zur Zielgruppe passen. Für eine Familie ist das der Garten, für Singles vielleicht die Dachterrasse mit Blick über die Stadt. Untertitel sind Pflicht, weil viele ohne Ton schauen. Am Ende steht ein klarer nächster Schritt, zum Beispiel das Exposé auf der Website.

Ob kurz oder lang besser funktioniert, ist keine Glaubensfrage. Kurze Clips holen Aufmerksamkeit, längere Rundgänge überzeugen Menschen, die schon ernsthaft interessiert sind. Eine gute Gegenüberstellung zu kurzen oder langen Immobilienvideos zeigt, wann welches Format seine Stärke ausspielt. Bei Neubauprojekten kommt noch eine Ebene dazu, denn dort lässt sich der Weg von der Baugrube bis zur Übergabe filmisch erzählen, wie dieser Beitrag über Video im Projektmarketing zeigt.

Was in den Text gehört

Der Beitragstext ist kein Exposé. Drei bis vier Sätze reichen. Lage in Worten, die jeder versteht, zum Beispiel fünf Minuten zur S Bahn oder Altbau mit Stuck im Bötzowviertel. Dann Wohnfläche, Zimmer und Preis, dazu die Pflichtangaben zur Energie. Zum Schluss der Hinweis, wo es weitergeht. Wie ein vollständiges Exposé aufgebaut ist, haben wir in unserem Beitrag zum Immobilienexposé erstellen zusammengefasst.

Diskretion zuerst klären

Nicht jeder Eigentümer möchte sein Wohnzimmer auf Instagram sehen. Das ist völlig legitim. Bewohnte Räume zeigen wir nur mit Zustimmung und ohne persönliche Gegenstände, Familienfotos oder Hausnummern im Bild. Ist die Wohnung vermietet, haben auch die Mieter ein Wort mitzureden, mehr dazu in unserem Beitrag zur Wohnung mit Mieter verkaufen. Wer gar keine öffentliche Vermarktung möchte, verkauft Off Market an ausgewählte, vorgemerkte Interessenten. Wie das in Berlin funktioniert, lesen Sie im Beitrag über Off Market Immobilien in Berlin.

Hashtags für Immobilienposts

Hashtags sind kein Zaubertrick, aber sie helfen Plattformen, einen Beitrag einzuordnen und regional auszuspielen. Viel wichtiger als die Menge ist die Auswahl. Bewährt hat sich eine Mischung aus drei Gruppen.

1. Allgemeine Begriffe wie #immobilien, #eigentumswohnung oder #hauskaufen. Sie sagen der Plattform, worum es geht.
2. Lokale Begriffe wie #immobilienberlin, #wohnenberlin, #prenzlauerberg oder #potsdam. Sie sind für Makler und Eigentümer die wertvollsten, weil Käufer fast immer in einer bestimmten Gegend suchen.
3. Begriffe für die Besonderheit wie #altbauwohnung, #neubau, #einfamilienhaus oder #dachterrasse. Sie treffen Menschen mit klaren Wünschen.

Mindestens ein lokaler Hashtag gehört in jeden Post. Lieber wenige präzise Begriffe als eine lange Wand aus Rauten, die eher nach Werbung aussieht. Prüfen Sie vor dem Posten, was unter einem Hashtag tatsächlich zu sehen ist. Steht dort vor allem Werbung für Ferienwohnungen am Mittelmeer, bringt er Ihrem Haus in Spandau wenig.

Für Suchende funktioniert das in die andere Richtung. Wer lokalen Hashtags wie #immobilienberlin oder dem Namen seines Wunschbezirks folgt, sieht neue Objekte und Marktberichte direkt im Feed.

Zielgruppe gezielt erreichen und Erfolg messen

Organisch gepostete Beiträge erreichen vor allem die eigenen Follower. Für ein konkretes Objekt reicht das selten. Hier kommen bezahlte Anzeigen ins Spiel. Meta Ads erlauben geografisches Targeting bis auf Postleitzahl Ebene und die Ansprache nach Lebensphasen wie Heirat, erwartetem Nachwuchs oder kürzlichem Umzug. Für ein Reihenhaus in Mahlsdorf kann eine Anzeige so genau die Familien in Hellersdorf, Köpenick und Marzahn erreichen, die gerade an mehr Platz denken.

Damit eine Kampagne messbar wird, braucht jeder Beitrag ein klares Ziel außerhalb der Plattform. Likes sind nett, verkaufen aber nichts. Sinnvoll ist es, jeden Beitrag auf einen nächsten Schritt wie die Objektseite, eine Bewertung oder ein Erstgespräch auszurichten.

Woran Sie erkennen, ob es funktioniert.

• Reichweite in der Zielregion, nicht die Gesamtzahl der Aufrufe.
• Wie lange ein Video geschaut wird, denn wer bis zum Ende bleibt, interessiert sich ernsthaft.
• Profilbesuche und Klicks auf das Exposé oder die Website.
• Qualifizierte Anfragen von Menschen, die Finanzierung und Zeitrahmen schon mitbringen.
• Besichtigungen, die aus Social Media entstehen.

Am Ende zählt die letzte Zahl. Ein Video mit 40.000 Aufrufen aus ganz Deutschland hilft weniger als 3.000 Aufrufe aus Pankow, aus denen zwei ernsthafte Besichtigungen werden.

Pflichtangaben und Recht bei Immobilienposts

Ein Objektpost ist rechtlich eine Anzeige. Wir behandeln ihn deshalb genauso sorgfältig wie ein Inserat auf einem Portal.

Energieausweis

Nach § 87 Gebäudeenergiegesetz müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien bestimmte Angaben enthalten, wenn ein Energieausweis vorliegt. Dazu gehören die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder verbrauch und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Bei Wohngebäuden kommen das Baujahr und die Energieeffizienzklasse hinzu. Diese Angaben gehören in den Beitragstext, nicht nur ins verlinkte Exposé. Fehlen Ihnen Unterlagen, hilft unsere Liste zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Impressum und Datenschutz

Geschäftliche Profile auf Instagram, Facebook oder LinkedIn brauchen ein Impressum. Ein Leitfaden des Digitalzentrums Saarbrücken betont, dass es leicht auffindbar und mit höchstens zwei Klicks erreichbar sein muss. In der Praxis reicht oft ein Link in der Profilbeschreibung auf das Impressum der Website. Wer Kontaktdaten von Interessenten sammelt, etwa über Formulare in Anzeigen, muss außerdem den Datenschutz einhalten. Bei Fragen im Einzelfall ist ein Anwalt für IT und Medienrecht der richtige Ansprechpartner.

Bildrechte

Fotos und Videos dürfen nur verwendet werden, wenn die Rechte geklärt sind. Erkennbare Personen, Mieter oder Nachbarn haben im Bild nichts verloren, ohne dass sie zugestimmt haben. Bei Drohnenaufnahmen gelten zusätzlich die Regeln für den Flugbetrieb, die ein erfahrener Pilot kennt.

So erkennen Käufer unseriöse Angebote

Wo viele Menschen suchen, sind auch Betrüger unterwegs. Gerade in Facebook Gruppen und auf Marktplätzen tauchen immer wieder Fake Angebote auf. Die Polizei Hamburg nennt typische Warnsignale.

• Der Preis liegt deutlich unter dem, was vergleichbare Objekte in der Gegend kosten.
• Der Anbieter ist angeblich im Ausland und kann deshalb nicht zur Besichtigung kommen.
• Es wird Geld verlangt, bevor Sie das Objekt gesehen haben, etwa als Kaution oder Reservierungsgebühr.

Ein einfacher Selbsttest hilft zusätzlich. Laden Sie ein Foto des Angebots in eine umgekehrte Bildersuche. Taucht es auf anderen Portalen unter anderer Adresse auf, ist Vorsicht angebracht. Beim Kauf gilt ohnehin eine klare Regel, denn Geld fließt erst nach dem notariellen Kaufvertrag und nach Aufforderung durch den Notar. Wer ein seriöses Gefühl für das Preisniveau haben möchte, findet Orientierung bei den Immobilienpreisen in Berlin.

Unsere Sicht auf Social Media im Immobilienverkauf

Social Media ist für uns kein Zusatz, den man am Ende noch schnell erledigt. Es ist ein fester Teil jeder Vermarktung, weil dort die Käufer sind, die noch gar nicht wissen, dass sie gleich verliebt sein werden.

Was wir in Berlin und Brandenburg immer wieder sehen, ist der Unterschied zwischen einem Handyfoto und einer echten Präsentation. Professionelle Fotos, ein 360° Rundgang, Drohnenbilder, ein ruhiges Video und ein sauberer Grundriss lassen ein Objekt im Feed wirken. Genau dieses Medienpaket ist bei uns in der Vermarktung enthalten.

Genauso wichtig ist uns aber, wann man nicht postet. Manche Eigentümer verkaufen wegen einer Scheidung, einer Erbschaft oder einfach, weil sie ihre Privatsphäre schützen wollen. Dann vermarkten wir diskret und Off Market an vorgemerkte Käufer. Beides gehört zusammen, Reichweite und Diskretion.

Und weil jede Anfrage bei mir persönlich landet, geht auch aus einem Instagram Kommentar kein Interessent verloren. Keine wechselnden Ansprechpartner, sondern ein Mensch, der Ihr Objekt kennt.

David

Ihre Immobilie professionell im Feed

Sie möchten verkaufen und wünschen sich eine Vermarktung, die online genauso überzeugt wie bei der Besichtigung? Wir starten mit einer kostenlosen Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten und planen dann gemeinsam, wie viel Öffentlichkeit Ihr Objekt bekommen soll. Von Fotos und 360° Tour über Drohne, Video und Grundriss bis zu Social Media oder einer diskreten Off Market Vermarktung betreue ich Sie persönlich.

Unsere Kunden empfehlen uns zu 98 % weiter, und im Schnitt vergehen sechs Wochen bis zum Notartermin. Alle Bausteine der Vermarktung finden Sie unter Immomarketing, den Einstieg in Ihren Verkauf über die kostenlose Wertermittlung.

Häufige Fragen zu Social Media und Immobilien

Kann man eine Immobilie nur über Social Media verkaufen?

In Einzelfällen klappt das, als Regel empfehlen wir es nicht. Die meisten aktiven Käufer suchen weiterhin über Portale, Social Media erreicht zusätzlich die passiv Interessierten. Am besten wirken beide Wege zusammen mit einem guten Exposé und einem persönlichen Netzwerk.

Welche Hashtags eignen sich für Immobilien in Berlin?

Kombinieren Sie allgemeine Begriffe wie #immobilien, lokale wie #immobilienberlin oder den Bezirksnamen und einen Begriff für die Besonderheit wie #altbauwohnung. Wichtig ist mindestens ein lokaler Hashtag pro Post. Wenige präzise Begriffe wirken besser als eine lange Liste.

Muss der Energieausweis auch in einen Instagram Post?

Wenn ein Energieausweis vorliegt und das Objekt gewerblich beworben wird, gehören die Pflichtangaben nach § 87 GEG in die Anzeige. Wir schreiben sie deshalb direkt in den Beitragstext. So ist jeder Post rechtlich sauber.

Wird mein Haus gegen meinen Willen öffentlich gezeigt?

Nein. Wie viel Öffentlichkeit Ihr Objekt bekommt, entscheiden Sie. Wer keine Bilder im Netz möchte, kann diskret Off Market verkaufen, dann sprechen wir nur vorgemerkte Käufer an.

Wie finde ich als Käufer Angebote, bevor sie überall online sind?

Folgen Sie Maklern aus Ihrer Wunschgegend und hinterlegen Sie einen Suchauftrag. Unser Suchauftrag ist kostenlos und informiert Sie auch über Objekte, die nie öffentlich inseriert werden.

Quellen

• Statistisches Bundesamt, IT Nutzung
• Bitkom, Zwischen Klick und Klingel
• scale.immo, Social Media Marketing Immobilien
• 2edits, Social Media für Immobilien
• realxlab, Creatives für Immobilienanzeigen
• ledistagency, Meta Ads für Immobilien
• marketing guys, Social Media für Immobilienmakler
• NWB Datenbank, § 87 GEG Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• Digitalzentrum Saarbrücken, Leitfaden rechtssichere Internetseiten
• Polizei Hamburg, Betrügerische Wohnungsanzeigen

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