Der Ablauf eines Immobilienverkaufs beschreibt die Abfolge der Schritte von der Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe. Er folgt keiner gesetzlichen Vorgabe, wohl aber einer durch Notarrecht, Grundbuchverfahren und Finanzierungspraxis vorgezeichneten Reihenfolge.
Rechtlich zwingend sind zwei Punkte: Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung, und der Eigentumsübergang wird erst mit der Eintragung im Grundbuch nach § 873 BGB wirksam. Alle übrigen Schritte sind organisatorischer Natur.
Die Gesamtdauer wird maßgeblich von der Vollständigkeit der Unterlagen und der Marktgängigkeit des Objekts bestimmt. Der Ablauf ist von der Zwangsversteigerung und der Teilungsversteigerung zu unterscheiden, die eigenen Verfahrensregeln folgen.
Ablauf eines Immobilienverkaufs: Kerndaten
- Verfahrensablauf
- Notarielle Beurkundung (§ 311b BGB)
- Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB)
- Auflassungsvormerkung
- Vor Anzeigenschaltung erforderlich (§ 87 GEG)
- 6,5 Prozent des Kaufpreises
- 6,0 Prozent des Kaufpreises
- 05. August 2026
Ablauf eines Immobilienverkaufs: Schritte im Überblick
Wertermittlung
Ermittlung des Verkehrswerts anhand der Verfahren der ImmoWertV und der örtlichen Marktdaten. Grundlage der Preisstrategie.
Unterlagen beschaffen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle.
Vermarktungsunterlagen erstellen
Fotografie, Grundrissaufbereitung und Exposé mit den Pflichtangaben nach § 87 GEG.
Vermarktung
Veröffentlichung auf Portalen und in weiteren Kanälen, Ansprache vorgemerkter Interessenten.
Besichtigungen
Durchführung der Termine. Der Energieausweis ist spätestens hier unaufgefordert vorzulegen (§ 80 GEG).
Bonitätsprüfung
Prüfung der Finanzierungsbestätigung des Kaufinteressenten vor Reservierung.
Kaufvertragsentwurf
Der Notar erstellt den Entwurf. Verbrauchern muss der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen.
Notarielle Beurkundung
Beurkundung nach § 311b BGB. Mit ihr entsteht die Grunderwerbsteuerpflicht des Käufers.
Auflassungsvormerkung
Eintragung im Grundbuch zur Sicherung des Käufers vor Doppelverkauf und Zwischenbelastung.
Kaufpreiszahlung
Fälligkeit nach Vorliegen der im Vertrag genannten Voraussetzungen, insbesondere Vormerkung und Lastenfreistellungsunterlagen.
Eigentumsumschreibung
Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgt die Umschreibung im Grundbuch.
Übergabe
Schlüsselübergabe mit Protokoll, Zählerstände, Übergabe aller Objektunterlagen.
Ablauf eines Immobilienverkaufs: Der kritische Pfad
Verzögerungen entstehen fast immer an denselben Stellen: fehlende oder unvollständige Unterlagen, ein nicht rechtzeitig beschaffter Energieausweis, ungeklärte Grundbuchlasten und Finanzierungszusagen, die sich hinziehen. Wer die Unterlagen vor der Vermarktung vollständig zusammenstellt, verkürzt den Gesamtprozess erheblich.
Ablauf eines Immobilienverkaufs: Rolle des Notars
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine der beiden Seiten. Er beurkundet, überwacht die Fälligkeitsvoraussetzungen, veranlasst die Eintragungen und zeigt den Vorgang dem Finanzamt an. Er berät nicht zur Angemessenheit des Kaufpreises.
Abgrenzung zum Zwangsversteigerungsverfahren
Der freihändige Verkauf wird vom Eigentümer gesteuert und erzielt regelmäßig höhere Erlöse. Zwangs- und Teilungsversteigerung folgen dem Zwangsversteigerungsgesetz, werden vom Amtsgericht durchgeführt und enden mit dem Zuschlag, nicht mit einem Kaufvertrag.
Häufige Fragen zu Ablauf eines Immobilienverkaufs
- Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
- Die Dauer hängt von Objekt, Lage, Preisansatz und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen allein durch Grundbuch- und Finanzamtsläufe regelmäßig mehrere Wochen.
- Wann geht das Eigentum über?
- Nicht mit der Beurkundung und nicht mit der Zahlung, sondern erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch nach § 873 BGB.
- Muss der Kaufvertragsentwurf vorab vorliegen?
- Ist eine Vertragspartei Verbraucher, soll der Entwurf ihr in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen.
- § 311b BGB — Verträge über Grundstücke — abgerufen am 05. August 2026
- § 873 BGB — Erwerb durch Einigung und Eintragung — abgerufen am 05. August 2026
- § 87 GEG — Pflichtangaben in Immobilienanzeigen — abgerufen am 05. August 2026