Risiken beim privaten Immobilienverkauf und wie Sie sie vermeiden

Wer sein Haus oder seine Wohnung ohne Makler verkauft, spart die Provision und trägt dafür jedes Risiko allein. Nach unserer Erfahrung in Berlin und Brandenburg passieren die teuersten Fehler selten bei der Besichtigung. Sie passieren beim Angebotspreis, bei dem, was Sie über Mängel sagen oder eben nicht sagen, und im Kaufvertrag. Wer einen bekannten Mangel verschweigt, haftet trotz Haftungsausschluss bis zu zehn Jahre lang. Hier lesen Sie, wo die Fallen genau liegen und wie Sie sicher durch den Verkauf kommen.

Kurz gesagt

• Das größte finanzielle Risiko ist ein falscher Preis. Zu hoch angesetzt bleibt die Immobilie liegen, zu niedrig verschenken Sie direkt Geld.
• Bekannte Mängel, die der Käufer nicht selbst erkennen kann, müssen Sie ungefragt offenlegen. Fragen beantworten Sie immer wahrheitsgemäß.
• Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich nicht auf den Haftungsausschluss im Vertrag berufen und haftet bis zu zehn Jahre.
• Unterlagen nur in einen Ordner oder Datenraum zu legen, schützt Sie nicht automatisch. Wichtige Punkte gehören ausdrücklich angesprochen und schriftlich festgehalten.
• Alles, was vereinbart ist, muss in die notarielle Urkunde. Mündliche Nebenabreden sind ein unnötiges Risiko.

Inhaltsverzeichnis

• Wo ein Privatverkauf wirklich teuer wird
• Der falsche Angebotspreis
• Was Sie offenlegen müssen
• Wann Schweigen zur arglistigen Täuschung wird
• Unterlagen bereitstellen reicht nicht
• Fehler rund um Kaufvertrag und Notartermin
• Steuer und Energieausweis nicht vergessen
• So senken Sie das Risiko Schritt für Schritt
• Unsere Sicht aus der Praxis
• Verkaufen mit persönlicher Begleitung in Berlin und Brandenburg
• Häufige Fragen
• Quellen

Wo ein Privatverkauf wirklich teuer wird

Viele Eigentümer denken beim Wort Risiko an unseriöse Interessenten oder an Besichtigungstouristen. Das kostet Nerven, aber selten Geld. Teuer wird es an drei Stellen, und dazu kommen ein paar Pflichten, die gern untergehen.

Die folgenden Abschnitte gehen diese Punkte der Reihe nach durch.

Der falsche Angebotspreis

Der häufigste Fehler, den wir bei Eigentümern sehen, die es zuerst allein versucht haben, ist ein Preis, der sich an Inseraten orientiert. Inserate zeigen Wunschpreise. Was eine Immobilie wirklich bringt, zeigen tatsächlich beurkundete Kaufpreise, und die liegen oft spürbar darunter.

Der Markt ist dafür gerade wenig nachsichtig. Laut DIE ZEIT mit Daten des Kieler Instituts für Weltwirtschaft ist die Abschlussrate bei Immobilieninseraten gegenüber Ende 2021 in allen Segmenten deutlich gesunken. Viele Verkäufer finden zu ihrem Wunschpreis schlicht niemanden. Käufer merken das. In der Leistbarkeitsstudie 2026 von Interhyp waren 83 Prozent der Befragten überzeugt, dass Verkäufer an überholten, zu hohen Preisen festhalten.

Was ein zu hoher Preis praktisch bedeutet, kennen wir aus vielen Gesprächen. Die ersten Wochen sind die wichtigsten, weil dann alle aktiven Suchenden das Angebot sehen. Passt der Preis nicht, melden sich wenige. Nach zwei oder drei Monaten fragen Interessenten, was mit der Immobilie nicht stimmt. Jede Preissenkung danach wirkt wie ein Eingeständnis und lädt zum Nachverhandeln ein. Am Ende liegt der Erlös nicht selten unter dem, was mit einem realistischen Start möglich gewesen wäre.

Der umgekehrte Fall ist leiser, aber genauso teuer. Wer zu niedrig startet, bekommt schnell viele Anfragen und verkauft zügig. Das fühlt sich gut an, bis man merkt, dass Geld auf dem Tisch liegen geblieben ist. Dieses Geld holt niemand zurück.

Eine belastbare Bewertung berücksichtigt die Lage bis auf die Straße genau, den Zustand, das Baujahr, den Grundriss, die Energiekennwerte und vergleichbare Verkäufe der letzten Monate. Wie wir dabei vorgehen, erklären wir in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung.

Was Sie offenlegen müssen

Hier beginnt der rechtliche Teil, und hier entstehen die meisten Streitfälle nach dem Verkauf. Im Kaufvertrag wird die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel üblicherweise ausgeschlossen. Viele Verkäufer verlassen sich darauf und denken, mit der Formel gekauft wie gesehen sei alles erledigt. Das stimmt nur, solange Sie ehrlich waren.

Die Notare in Bayern und der Pfalz beschreiben die Regel so. Sie müssen ungefragt auf einen Mangel hinweisen, wenn Sie ihn kennen und damit rechnen müssen, dass der Käufer bei Kenntnis nicht oder nur zu anderen Bedingungen kaufen würde. Fragt der Käufer, müssen Sie wahrheitsgemäß antworten. Eine falsche Erklärung, das Haus sei mängelfrei, ist tabu.

Typische Punkte, die nach dieser Darstellung offengelegt werden müssen, sind

• ein Anbau oder Ausbau ohne Baugenehmigung,
• gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest,
• ein früherer Befall mit holzzerstörenden Pilzen, auch wenn er saniert wurde,
• eine Zufahrt, die nur über das Nachbargrundstück läuft und rechtlich nicht sauber gesichert ist,
• Denkmalschutz,
• erhebliche Mietrückstände bei vermieteten Objekten.

Dazu kommen aus unserer Praxis Dinge wie verdeckte Feuchtigkeitsschäden, Schimmel hinter Möbeln oder Verkleidungen, Risse mit statischer Ursache, Altlasten im Boden oder bestehende Wegerechte. Gerade Feuchtigkeit ist tückisch, weil sie oft erst Monate nach einer Sanierung sichtbar wird. Wer etwa ein Bad neu gemacht hat, sollte wissen, wie Baufeuchte bei der Fliesenverlegung zu Schäden unter dem Belag führen kann. Wenn Ihnen so ein Schaden bekannt ist, gehört er in das Gespräch mit dem Käufer und in den Vertrag.

Keine Pflicht besteht, jede Kleinigkeit aufzulisten, die ein Käufer bei einer normalen Besichtigung selbst sieht. Ein abgenutztes Parkett oder alte Fenster erkennt jeder. Entscheidend sind Umstände, die wesentlich und nicht ohne Weiteres erkennbar sind. Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, kommen eigene Punkte hinzu, etwa Mietvertrag, Kaution und laufende Streitigkeiten. Dazu haben wir einen eigenen Beitrag zum Verkauf einer Wohnung mit Mieter geschrieben.

Wann Schweigen zur arglistigen Täuschung wird

Arglist klingt nach Betrug mit Absicht. Juristisch ist die Schwelle niedriger, als viele denken. Es reicht, wenn Sie den Mangel kennen oder zumindest für möglich halten und in Kauf nehmen, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis anders entschieden hätte. Ein klassisches Beispiel ist der feuchte Keller, der vor der Besichtigung frisch gestrichen wird.

Warum der Haftungsausschluss dann nicht mehr schützt

Das Gesetz ist an dieser Stelle eindeutig. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Ausschluss der Mängelrechte nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Die Notare in Bayern weisen darauf hin, dass der Verkäufer dann bis zu zehn Jahre für die Kosten der Mängelbeseitigung haftet.

Für den Käufer gibt es noch einen schärferen Weg. Er kann den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten oder zurücktreten und die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen, wie die Darstellung einer Münchner Kanzlei für Immobilienrecht erläutert. Stellen Sie sich vor, Sie haben den Erlös längst in eine neue Wohnung gesteckt, und dann kommt dieser Brief.

Auch das Wort Garantie verdient Aufmerksamkeit. Wer im Gespräch oder im Exposé zusagt, das Dach sei dicht oder die Heizung neu, sollte genau wissen, ob das stimmt. Mehr dazu, wie weit der Schutz reicht und wo er endet, steht in unserem Beitrag zum Haftungsausschluss beim Hausverkauf.

Unterlagen bereitstellen reicht nicht

Ein Irrtum, den wir oft hören, lautet so. Es stand doch alles in den Unterlagen. Der Bundesgerichtshof hat das am 15. September 2023 klargestellt (V ZR 77/22). Ein Verkäufer ist nicht schon dadurch entlastet, dass der Käufer die Möglichkeit hatte, einen Umstand selbst zu erkennen. Es kommt darauf an, ob der Verkäufer berechtigt erwarten durfte, dass der Käufer die Unterlagen gezielt prüft. Das fasst die Kanzlei GÖRG in ihrer Urteilsbesprechung gut zusammen.

Für Sie heißt das praktisch drei Dinge.

1. Wichtige Mängel und Risiken sprechen Sie ausdrücklich an, nicht nur zwischen den Zeilen eines Gutachtens.
2. Sie halten schriftlich fest, was Sie wann mitgeteilt haben, zum Beispiel per E-Mail nach der Besichtigung.
3. Bekannte Mängel werden im Kaufvertrag konkret benannt, damit später niemand behaupten kann, davon nichts gewusst zu haben.

Ein gut sortierter Datenraum bleibt trotzdem wertvoll, weil er Vertrauen schafft und Rückfragen beschleunigt. Wie man ihn aufbaut, zeigen wir im Beitrag zum Datenraum beim Immobilienverkauf. Welche Dokumente Sie überhaupt brauchen, steht in unserer Übersicht der Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Fehler rund um Kaufvertrag und Notartermin

Ohne Notar geht beim Immobilienverkauf in Deutschland nichts. Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu verkaufen oder zu kaufen, braucht nach § 311b BGB die notarielle Beurkundung. Daraus folgt auch, dass eine privat unterschriebene Reservierung niemanden zum Kauf verpflichtet.

Der Notar ist dabei ein echter Schutz. Die Hamburgische Notarkammer beschreibt, dass er unter anderem regelt, wann der Käufer frühestens zahlen muss und wann Besitz, Risiken und Pflichten übergehen. Er gestaltet den Vertrag ausgewogen für beide Seiten. Was er nicht übernimmt, ist die wirtschaftliche oder technische Prüfung. Nach einer Übersicht der Kanzlei Herfurtner ist seine Aufgabe rechtlich geprägt. Ob der Preis angemessen ist oder ob das Dach hält, müssen die Beteiligten selbst klären.

Dieselbe Übersicht nennt typische Fehler, die wir aus der Praxis bestätigen können.

• Den Vertragsentwurf erst kurz vor dem Termin lesen. Nehmen Sie sich dafür Zeit und fragen Sie nach, was Sie nicht verstehen.
• Mündliche Zusagen nicht beurkunden lassen. Ob die Einbauküche bleibt oder wann geräumt wird, gehört in die Urkunde.
• Haftungsausschlüsse akzeptieren, ohne bekannte Mängel konkret zu dokumentieren.
• Den Ablauf von Zahlung und Übergabe nicht beachten. Als Verkäufer übergeben Sie den Schlüssel erst, wenn der Kaufpreis eingegangen ist.

Laufen auf der Immobilie noch Kredite, muss die Grundschuld abgelöst werden. Wie das im Zusammenspiel mit dem Notar funktioniert, erklären wir im Beitrag zum Löschen der Grundschuld. Und bevor Sie unterschreiben, hilft unsere Anleitung, den Immobilienkaufvertrag zu prüfen.

Steuer und Energieausweis nicht vergessen

Zwei Punkte rutschen beim Privatverkauf gern durch. Der erste ist die Steuer. Nach § 23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Bei geerbten oder vermieteten Objekten lohnt sich vor dem Verkauf ein Gespräch mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater, damit der Notartermin nicht ein paar Wochen zu früh liegt.

Der zweite Punkt ist der Energieausweis. Er muss schon in der Anzeige berücksichtigt und Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Fehlt er, kann das ein Bußgeld nach sich ziehen. Was dabei aktuell gilt, haben wir im Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf zusammengestellt.

So senken Sie das Risiko Schritt für Schritt

Ob Sie privat verkaufen oder mit Begleitung, diese Reihenfolge hat sich bewährt.

1. Einen realistischen Wert ermitteln lassen, auf Basis tatsächlicher Verkaufspreise statt Inseraten.
2. Alle Unterlagen sammeln, also Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Genehmigungen und bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.
3. Eine ehrliche Mängelliste schreiben, mit allem, was Sie wissen oder vermuten.
4. Diese Punkte gegenüber Interessenten offen ansprechen und schriftlich bestätigen.
5. Die Bonität des Käufers vor dem Notartermin klären, etwa durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank.
6. Den Vertragsentwurf frühzeitig lesen und alle Absprachen aufnehmen lassen.
7. Den Schlüssel erst nach Zahlungseingang übergeben und ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen anlegen.

Den gesamten Weg vom ersten Gespräch bis zur Übergabe zeigt unsere Seite zum Ablauf eines Immobilienverkaufs.

Unsere Sicht aus der Praxis

Seit 2019 begleite ich Verkäufe in Berlin und Brandenburg, und die schwierigsten Fälle beginnen fast immer gleich. Jemand hat es zuerst allein probiert, mit einem Preis aus dem Internet und einem Exposé aus Handyfotos. Nach drei Monaten ist die Anzeige verbrannt, und wir müssen erst Vertrauen zurückgewinnen.

Das Risiko beim Privatverkauf liegt für mich nicht darin, dass Eigentümer etwas falsch machen wollen. Es liegt darin, dass sie Dinge nicht wissen können, die man erst nach vielen Verkäufen sieht. Welche Frage ein Käufer nach der zweiten Besichtigung stellt. Welcher Satz im Vertrag später Ärger macht. Wann man einen Mangel lieber gleich auf den Tisch legt, weil er dann verhandelbar ist und später nicht mehr.

Deshalb arbeiten wir mit einer ehrlichen Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten, sprechen bekannte Mängel offen an und dokumentieren sie. Ein Käufer, der alles weiß, kauft entspannter. Und ein Verkäufer, der alles gesagt hat, schläft nach dem Notartermin ruhig.

David

Verkaufen mit persönlicher Begleitung in Berlin und Brandenburg

Wenn Sie den Verkauf nicht allein stemmen möchten, übernehmen wir genau die Schritte, bei denen die Risiken liegen. Sie bekommen eine kostenlose, transparente Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten, und betreut werden Sie immer vom Inhaber selbst, ohne wechselnde Ansprechpartner.

Zur Vermarktung gehören professionelle Fotos, 360°-Touren, Drohnenaufnahmen, Video und Grundriss. Wer Diskretion braucht, etwa bei einer Scheidung oder einem Erbe, kann auch off market verkaufen, ohne öffentliches Inserat. Unsere Kunden empfehlen uns zu 98 Prozent weiter, und im Schnitt vergehen rund sechs Wochen bis zum Notartermin. Fragen Sie Ihre kostenlose Wertermittlung für Ihren Verkauf an, dann sprechen wir über Ihre Immobilie.

Häufige Fragen

Darf ich beim privaten Hausverkauf die Gewährleistung ausschließen?

Ja, das ist bei gebrauchten Immobilien üblich und wird im notariellen Vertrag vereinbart. Der Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die Sie arglistig verschwiegen haben, und nicht für Eigenschaften, die Sie garantiert haben. Deshalb sollten bekannte Mängel immer konkret im Vertrag stehen.

Muss ich Mängel nennen, nach denen der Käufer nicht fragt?

Ja, wenn Sie den Mangel kennen, er für die Kaufentscheidung wesentlich ist und der Käufer ihn nicht ohne Weiteres selbst erkennen kann. Offensichtliche Abnutzung, die jeder bei der Besichtigung sieht, müssen Sie nicht eigens erwähnen. Im Zweifel sagen Sie es lieber und halten es schriftlich fest.

Wie lange hafte ich nach einem Verkauf für verschwiegene Mängel?

Wer einen Mangel arglistig verschweigt, haftet nach Darstellung der Notare bis zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung. Zusätzlich kann der Käufer den Vertrag anfechten und den Kaufpreis zurückverlangen. Bei ehrlich offengelegten Mängeln und wirksamem Haftungsausschluss haben Sie dieses Risiko nicht.

Reicht es, wenn das Gutachten im Datenraum liegt?

Nicht unbedingt. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. September 2023 kommt es darauf an, ob Sie erwarten durften, dass der Käufer die Unterlage gezielt prüft. Wichtige Punkte sollten Sie deshalb ausdrücklich ansprechen und im Vertrag benennen.

Was kostet die Wertermittlung bei David Breuer Immobilien?

Unsere Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Sie basiert auf lokalen Marktdaten aus Berlin und Brandenburg und gibt Ihnen eine ehrliche Grundlage für Ihre Entscheidung.

Quellen

• DIE ZEIT zur Abschlussrate bei Immobilieninseraten
• Interhyp Leistbarkeitsstudie 2026
• Notare Bayern und Pfalz zu Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf
• Baufeuchte bei der Fliesenverlegung
• Mängelrechte beim Immobilienkauf
• GÖRG zu BGH V ZR 77/22
• Hamburgische Notarkammer zu Kaufen und Verkaufen
• Kanzlei Herfurtner zum Grundstückskaufvertrag

Empfehlungen

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• Immobilienverkauf Unterlagen: Diese Dokumente brauchen Sie