Wohnrecht beim Verkauf einer Immobilie, was wirklich gilt

Ein Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen ist, fällt nicht weg, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen. Der Käufer übernimmt die Immobilie mit dieser Belastung. Die berechtigte Person darf weiter darin wohnen, meist bis an ihr Lebensende. Verkaufen können Sie trotzdem. Drei Punkte entscheiden über den Verkauf. Erstens, ob das Recht bestehen bleibt oder vorher aufgehoben wird. Zweitens, wie der Wert richtig berechnet wird. Drittens, was im Kaufvertrag steht. Diese Punkte gehen wir hier nacheinander durch, mit den Fragen, die uns Eigentümer in Berlin und Brandenburg am häufigsten stellen.

Kurz gesagt

• Ein eingetragenes Wohnrecht bleibt beim Verkauf bestehen. Der neue Eigentümer ist daran gebunden, bis die berechtigte Person stirbt oder freiwillig verzichtet.
• Das Wohnrecht selbst können Sie nicht verkaufen. Es gehört der Person, für die es eingetragen wurde, und lässt sich nicht auf jemand anderen übertragen.
• Der Kaufpreis sinkt, weil der Käufer das Objekt nicht sofort selbst nutzen kann. Wie stark, hängt vor allem vom Alter der berechtigten Person und vom Mietwert ab.
• Beim Nießbrauch ist es ähnlich. Der Nießbraucher darf die Immobilie aber auch vermieten und die Miete behalten. Deshalb fällt der Abschlag oft noch größer aus.
• Wer auf sein Recht verzichtet oder eine Ablöse bekommt, sollte vorher mit einem Steuerberater sprechen. Ein Verzicht ohne Gegenleistung kann Schenkungsteuer auslösen.

Inhaltsverzeichnis

• Was mit dem Wohnrecht beim Verkauf passiert
• Wohnrecht und Nießbrauch im Grundbuch, der Unterschied
• Kann man ein Wohnrecht selbst verkaufen?
• Wie stark das Wohnrecht den Preis drückt
• Drei Wege, eine Immobilie mit Wohnrecht zu verkaufen
• Wer eine Immobilie mit Wohnrecht kauft
• Was in den Kaufvertrag gehört
• Steuern beim Verkauf und beim Verzicht auf das Recht
• Nießbrauch und Verkauf
• Unsere Erfahrung aus der Praxis
• Ihr Verkauf mit Wohnrecht in Berlin und Brandenburg
• Häufige Fragen
• Quellen

Was mit dem Wohnrecht beim Verkauf passiert

Viele Eigentümer glauben, dass ein Verkauf das Wohnrecht beendet. Das stimmt nicht. Ein eingetragenes Wohnrecht belastet das Grundstück und geht mit dem Grundstück auf den neuen Eigentümer über. Die Immobilie kann deshalb nicht lastenfrei verkauft werden. In der Praxis drückt das den Preis, den Sie erzielen können.

Für die berechtigte Person ändert sich im Alltag erst einmal wenig. Sie wohnt weiter in ihren Räumen, nutzt die vereinbarten Flächen und muss nicht ausziehen. Der Käufer wird Eigentümer, darf die Räume mit Wohnrecht aber nicht selbst nutzen.

Rechtlich ist das Wohnungsrecht in § 1093 BGB geregelt. Es ist eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit und steht in Abteilung II des Grundbuchs. In der Regel endet es mit dem Tod der berechtigten Person. Es endet auch, wenn sie darauf verzichtet und das Recht im Grundbuch gelöscht wird. Ein befristetes Wohnrecht endet mit Ablauf der vereinbarten Frist.

Eingetragen oder nur mündlich vereinbart

Hier liegt der größte Unterschied. In manchen Familien ist nur abgesprochen, dass die Eltern im Haus bleiben dürfen. Oder es steht in einem privaten Vertrag. Ein solches Wohnrecht gilt nur zwischen den Menschen, die es vereinbart haben. Gegenüber einem neuen Eigentümer lässt es sich in aller Regel nicht durchsetzen.

Das klingt für Verkäufer zunächst bequem, ist es aber nicht. Wer dem Vater oder der Tante das Wohnen zugesagt hat und dann verkauft, riskiert Streit in der Familie und unter Umständen auch Ansprüche dieser Person. Gibt es bei Ihnen nur eine Absprache, sprechen Sie das Thema vor der Vermarktung an. Am besten setzen sich alle Beteiligten mit einem Notar zusammen.

Den Grundbuchauszug brauchen Sie für den Verkauf ohnehin. Welche Dokumente Sie außerdem brauchen, steht in unserer Übersicht zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Wohnrecht und Nießbrauch im Grundbuch, der Unterschied

Im Grundbuch stehen oft beide Begriffe, und im Gespräch werden sie gern verwechselt. Für den Verkauf macht der Unterschied aber viel aus. Mit einem Nießbrauch darf der Berechtigte die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Ein reines Wohnrecht erlaubt dagegen nur, selbst darin zu wohnen.

Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte nach § 1041 BGB die gewöhnlichen Erhaltungskosten. Beim Wohnrecht kommt es darauf an, was damals in der Urkunde vereinbart wurde. Deshalb lohnt es sich, die Bestellungsurkunde vor dem Verkauf herauszusuchen und zu lesen. Darin steht, welche Räume betroffen sind, wer die Nebenkosten zahlt und wer größere Reparaturen übernimmt.

Kann man ein Wohnrecht selbst verkaufen?

Nein. Das Wohnrecht gehört der Person, für die es eingetragen wurde. Nach § 1092 BGB lässt sich eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht übertragen und auch nicht vererben. Wer sein Wohnrecht an einen Dritten weitergeben oder verkaufen möchte, kann das also nicht.

Möglich ist aber ein Verzicht gegen Geld. Der Eigentümer oder ein Käufer zahlt der berechtigten Person eine Ablöse. Sie gibt ihr Recht auf, und das Wohnrecht wird im Grundbuch gelöscht. Für viele fühlt sich das an, als hätten sie ihr Wohnrecht verkauft. Rechtlich ist es ein Verzicht mit Gegenleistung. Das spielt für die Steuer eine Rolle, dazu weiter unten mehr.

Der Verzicht muss immer freiwillig sein. Niemand kann eine Mutter oder einen Großvater zwingen, ein eingetragenes Recht aufzugeben. Eine gute Ablöse ist deshalb so hoch, dass die berechtigte Person ihr weiteres Leben gut planen kann. Das kann der Umzug in eine kleinere Wohnung sein oder in ein betreutes Wohnen.

Wie stark das Wohnrecht den Preis drückt

Das fragt uns fast jeder Eigentümer im ersten Gespräch. Einen festen Prozentsatz, der für jedes Haus gilt, gibt es nicht. Der Abschlag hängt vom einzelnen Fall ab und kann sehr unterschiedlich ausfallen.

So rechnen Bewerter

Die Wertermittlung läuft in zwei Schritten ab. Zuerst wird ermittelt, was die Immobilie ohne Belastung wert wäre. Das ist der normale Verkehrswert. Davon wird dann der abgezinste Wert des wirtschaftlichen Vorteils aus dem Wohnungsrecht abgezogen. Diesen Vorteil berechnen Fachleute mit einem Leibrentenbarwertfaktor, der sich an der statistischen Lebenserwartung orientiert.

In der Praxis bestimmen drei Größen den Abschlag.

1. Der Mietwert der betroffenen Räume. Wie viel Miete müsste die berechtigte Person für eine vergleichbare Wohnung zahlen? In Berlin sind die Unterschiede zwischen Prenzlauer Berg, Spandau und dem Brandenburger Umland groß.
2. Die erwartete Restlaufzeit. Ist die Berechtigte 90 Jahre alt, fällt der Abschlag viel kleiner aus als bei einem 65-jährigen Berechtigten. Das Recht läuft statistisch einfach kürzer.
3. Der Umfang des Rechts. Gilt es nur für die Einliegerwohnung im Souterrain oder für das ganze Haus? Darf der Käufer den Garten mitnutzen? Wer bezahlt das neue Dach?

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen

Die folgenden Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel und keine Bewertung Ihres Objekts. Sie zeigen nur, wie die Rechnung funktioniert.

Ein Einfamilienhaus am Berliner Stadtrand wäre ohne Belastung 600.000 € wert. Die Mutter des Eigentümers hat ein lebenslanges Wohnrecht für die 70 m² große Wohnung im Erdgeschoss. Eine vergleichbare Wohnung würde dort rund 900 € Kaltmiete im Monat kosten, also 10.800 € im Jahr. Angenommen, für ihr Alter ergibt sich aus den Tabellen ein Faktor von 9.

Dann wäre das Wohnrecht etwa 97.200 € wert. Rechnerisch blieben rund 502.800 €. In der Realität kommen Fragen hinzu, die kein Faktor abbildet. Passt das Haus zu einem Käufer, der vielleicht zehn Jahre mit der Mutter des Verkäufers unter einem Dach wohnt? Wer trägt die Instandhaltung? Gibt es getrennte Eingänge?

An diesen Fragen entscheidet sich, ob ein Verkauf gut läuft. Ein Haus mit klar abgetrennter Einliegerwohnung, eigenem Eingang und sauber geregelten Kosten lässt sich viel leichter verkaufen als ein Haus, in dem sich alle Bewohner eine Küche teilen.

Mehr zu Bewertungsfragen lesen Sie auf unserer Seite zur Immobilienbewertung.

Warum Käufer zusätzlich vorsichtig rechnen

Neben dem reinen Rechenwert spielt die Finanzierung eine Rolle. Die Bank bewertet ihre Sicherheit danach, was die Immobilie mit der Belastung wert ist. Wer einen Kredit braucht, sollte deshalb sehr früh mit seiner Bank sprechen und das Wohnrecht gleich erwähnen. Für Verkäufer heißt das, je klarer die Unterlagen sind, desto schneller bekommt der Käufer eine Finanzierungszusage.

Drei Wege, eine Immobilie mit Wohnrecht zu verkaufen

In der Praxis begegnen uns drei typische Fälle. Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt davon ab, wer das Wohnrecht hat und was diese Person möchte.

Verkauf mit bestehendem Wohnrecht

Die berechtigte Person bleibt wohnen, und der Käufer übernimmt das Haus mit der Belastung. Diese Lösung passt oft, wenn Geschwister eine Erbimmobilie aufteilen möchten und ein Elternteil im Haus bleiben soll. Der Kaufpreis ist dann niedriger, dafür muss niemand ausziehen. Wie wir Erbengemeinschaften dabei begleiten, beschreiben wir auf unserer Seite zur Erbimmobilie.

Verkauf nach Verzicht und Löschung

Die berechtigte Person verzichtet, häufig gegen eine Ablöse, und das Recht wird gelöscht. Danach verkaufen Sie zum vollen Verkehrswert. Für den Verzicht braucht es eine Erklärung der berechtigten Person und die Löschung im Grundbuch. Viele Eigentümer regeln beides beim selben Notartermin wie den Verkauf, damit Löschung und Übergabe zeitlich zusammenpassen. Bei Belastungen in Abteilung III läuft es ähnlich, wie wir es beim Thema Grundschuld löschen erklären.

Verkauf mit neuem Wohnrecht für den Verkäufer

Manche Eigentümer möchten ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben. Dann wird im Kaufvertrag ein neues Wohnrecht für den Verkäufer eingetragen. Der Käufer zahlt einen entsprechend niedrigeren Preis. Der Verkäufer bekommt Geld und behält sein Zuhause. Das passt für Menschen, die Geld für Pflege, Familie oder den Ruhestand brauchen und ihr gewohntes Umfeld nicht verlassen wollen.

Wer eine Immobilie mit Wohnrecht kauft

Es gibt weniger Käufer als für ein freies Haus, aber es gibt sie. Aus unserer Arbeit in Berlin und Brandenburg kennen wir vor allem diese Gruppen.

• Kapitalanleger mit langem Atem. Sie kaufen unter Verkehrswert und planen für zehn oder fünfzehn Jahre.
• Angehörige und Nachbarn. Sie kennen die berechtigte Person und das Haus und stören sich nicht am Wohnrecht.
• Käufer, die ohnehin Platz für mehrere Generationen suchen. Gilt das Wohnrecht nur für eine abgetrennte Wohnung, kann das sogar gut passen.

Diese Käufer findet man selten über eine schnelle Anzeige. Sie brauchen ein vollständiges Exposé, eine nachvollziehbare Wertermittlung und jemanden, der ihre Fragen zu Laufzeit, Kosten und Finanzierung sofort beantwortet. Deshalb beginnen wir bei solchen Objekten oft lieber diskret und sprechen vorgemerkte Interessenten direkt an, statt sofort öffentlich zu inserieren. Die berechtigte Person möchte meist nicht, dass ständig fremde Menschen durch ihre Räume gehen.

Was in den Kaufvertrag gehört

Jeder Immobilienkaufvertrag in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Der Notar kümmert sich in der Regel auch um die Eintragung im Grundbuch. Beim Verkauf mit Wohnrecht sollte der Vertrag besonders genau sein. Klären Sie diese Punkte vorher.

1. Welche Räume und Flächen zum Wohnrecht gehören, also Zimmer, Keller, Garten und Stellplatz.
2. Wer die Nebenkosten trägt, etwa Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Versicherung.
3. Wer größere Reparaturen zahlt, zum Beispiel für Dach, Heizung oder Fenster.
4. Ob andere das Recht ausüben dürfen, etwa wenn die berechtigte Person pflegebedürftig wird.
5. Was beim Umzug ins Pflegeheim passiert. Was mit den Räumen geschehen soll, wenn die berechtigte Person dort nicht mehr wohnen kann, ist ein häufiger Streitpunkt. Klare Regeln helfen allen Beteiligten.
6. Wie die Übergabe der freien Räume abläuft und wann der Käufer welche Schlüssel bekommt.

Wie ein Verkauf vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe abläuft, zeigen wir auf unserer Seite zum Ablauf eines Immobilienverkaufs. Bei Fragen zum Vertrag berät Sie der Notar. Geht es um Familienvermögen oder Pflege, sprechen Sie zusätzlich mit einem Fachanwalt für Erbrecht.

Steuern beim Verkauf und beim Verzicht auf das Recht

Bei der Steuer gibt es zwei Seiten. Auf der einen steht der Eigentümer, der verkauft. Auf der anderen steht die berechtigte Person, die ihr Recht aufgibt.

Für den Eigentümer gelten die normalen Regeln für private Veräußerungsgeschäfte. Haben Sie die Immobilie geschenkt bekommen, etwa von Ihren Eltern gegen ein Wohnrecht, zählt für die Spekulationsfrist der Zeitpunkt, zu dem Ihre Eltern sie erworben haben. Oft fällt beim Verkauf gar keine Steuer an, wie wir in unserem Beitrag zu Steuern beim Wohnungsverkauf erklären.

Für die berechtigte Person ist der Verzicht der heikle Punkt. Verzichtet sie ohne Gegenleistung auf ein eingetragenes Wohnungsrecht, ist das nach Ansicht des Bundesfinanzhofs eine freigebige Zuwendung im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes. Der Eigentümer bekommt also etwas geschenkt, nämlich ein unbelastetes Haus. Liegt der Wert über den Freibeträgen, kann Schenkungsteuer anfallen.

Wird das Recht gegen Geld abgelöst, kommt es bei der Steuer auf den Einzelfall an. Wichtig ist vor allem, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wurde. Bei vermieteten Objekten mit Nießbrauch sollten Sie besonders vorsichtig sein. Sprechen Sie mit einem Steuerberater, der Ihren Fall kennt, bevor Sie eine Ablöse vereinbaren oder einen Verzicht unterschreiben.

Nießbrauch und Verkauf

Auch eine Immobilie mit Nießbrauch können Sie verkaufen. Das OLG München hat mit Beschluss vom 17. Juni 2024 (31 Wx 37/24) klargestellt, dass der Eigentümer verkaufen darf, das Nießbrauchsrecht aber unberührt bleibt. Der Käufer muss den Nießbrauch also respektieren und kann den Nießbraucher nicht aus der Immobilie drängen.

Der Nießbraucher darf vermieten und die Miete behalten. Bei einem vermieteten Objekt bekommt der Käufer deshalb zunächst gar keine Einnahmen. Wirtschaftlich wiegt ein Nießbrauch damit schwerer als ein reines Wohnrecht. Bei Mehrfamilienhäusern hängt der Wert stark von den Mieterträgen ab, das zeigt auch die Bewertung vermieteter Mehrfamilienhäuser. Wer diese Erträge über Jahre nicht bekommt, bietet entsprechend weniger.

Beim Nießbrauch erreichen Sie deshalb mit einer gemeinsamen Lösung oft das beste Ergebnis. Entweder verzichtet der Nießbraucher gegen eine Ablöse. Oder Eigentümer und Nießbraucher verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös nach einem fairen Schlüssel. Ist die Immobilie vermietet, gelten zusätzlich die Regeln für bestehende Mietverhältnisse. Diese beschreiben wir beim Thema Wohnung mit Mieter verkaufen.

Unsere Erfahrung aus der Praxis

Ein Haus mit Wohnrecht ist kein schwieriges Haus. Die Vorbereitung zählt hier nur mehr als sonst. Wenn wir so ein Objekt übernehmen, sprechen wir zuerst mit allen Beteiligten, auch mit der Person, die das Wohnrecht hat. Sie ist kein Hindernis, sondern Teil der Lösung.

Danach ermitteln wir zwei Werte, den Wert ohne Belastung und den Wert mit Wohnrecht. Erst mit beiden Zahlen können Sie entscheiden, ob Sie mit dem Recht verkaufen oder eine Ablöse anbieten. Unsere Wertermittlung kostet Sie nichts und beruht auf lokalen Marktdaten aus Berlin und Brandenburg.

Bei der Vermarktung wählen wir oft den diskreten Weg. Ein Off-Market-Verkauf schützt die Privatsphäre der Menschen, die noch im Haus wohnen. Gleichzeitig sprechen wir gezielt Käufer an, die mit einem Wohnrecht umgehen können. Professionelle Fotos und eine 360°-Tour helfen zusätzlich. Interessenten sehen vorher genau, was sie erwartet, und es braucht weniger Besichtigungen in bewohnten Räumen.

Sie haben dabei immer denselben Ansprechpartner, nämlich mich. Gerade wenn es um das Wohnrecht der Eltern und andere Familienfragen geht, ist das viel wert.

David

Ihr Verkauf mit Wohnrecht in Berlin und Brandenburg

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie mit und ohne Wohnrecht wert ist? Wir erstellen Ihnen eine kostenfreie, transparente Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten. Danach besprechen wir persönlich mit Ihnen, welcher Weg zu Ihrer Familie passt.

Von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin betreut Sie David Breuer selbst, mit vollem Medienpaket und auf Wunsch ganz diskret. 98 % unserer Kunden empfehlen uns weiter. Bis zum Notartermin vergehen im Schnitt sechs Wochen. Hier können Sie Ihre kostenfreie Wertermittlung anfragen.

Häufige Fragen

Was passiert mit einem Wohnrecht, wenn das Haus verkauft wird?

Ein Wohnrecht, das im Grundbuch steht, bleibt bestehen. Der Käufer wird Eigentümer, aber die berechtigte Person wohnt weiter in den vereinbarten Räumen. Das Recht endet erst mit ihrem Tod, mit Ablauf einer vereinbarten Frist oder durch Verzicht und Löschung.

Wie viel mindert ein Wohnrecht den Wert einer Immobilie?

Das hängt vom Mietwert der betroffenen Räume, vom Alter der berechtigten Person und vom Umfang des Rechts ab. Bewerter ziehen vom Wert ohne Belastung den abgezinsten Wert des Wohnrechts ab. Eine verlässliche Zahl gibt es deshalb nur, wenn Ihr Objekt einzeln bewertet wird.

Kann ich mein Wohnrecht an jemand anderen verkaufen?

Nein. Ein Wohnrecht gehört nur Ihnen und lässt sich weder übertragen noch vererben. Sie können aber gegen eine Ablöse darauf verzichten. Lassen Sie sich vorher steuerlich beraten, denn ein Verzicht ohne Gegenleistung kann als Schenkung gelten.

Muss die berechtigte Person dem Verkauf zustimmen?

Für den Verkauf selbst nicht, denn das Eigentum liegt beim Eigentümer. Soll das Wohnrecht aber gelöscht werden, damit Sie zum vollen Verkehrswert verkaufen können, braucht es ihre Verzichtserklärung. Ohne diese Erklärung bleibt das Recht im Grundbuch stehen.

Quellen

• Hausverkauf mit Wohnrecht, was ist rechtlich zu beachten
• Haufe, Berücksichtigung von Nießbrauchs- und Wohnungsrechten
• Nießbrauch Grundlagen, Rechte und Pflichten
• Verwaltungsportal Bund, Bedingungen und Verpflichtungen beim Immobilienkauf
• Bundesfinanzhof, Verzicht auf ein dingliches Wohnungsrecht
• Kann ich eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen oder beleihen

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