Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage eines Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Definition steht in § 194 des Baugesetzbuchs.
Der Verkehrswert ist damit ein Rechtsbegriff, kein Verhandlungsergebnis. Er wird nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt und dient als Bezugsgröße bei Verkauf, Erbauseinandersetzung, Zugewinnausgleich, Beleihung und steuerlicher Bewertung.
Der Verkehrswert ist nicht mit dem Angebotspreis identisch. Der Angebotspreis ist eine Verhandlungsposition des Verkäufers und kann bewusst darüber oder darunter liegen. Ebenso wenig deckt sich der Verkehrswert zwingend mit dem tatsächlich erzielten Kaufpreis, da dieser von den Verhältnissen des Einzelfalls beeinflusst wird. Der Begriff Marktwert wird in der Praxis synonym verwendet.
Verkehrswert: Kerndaten
- Rechtsbegriff der Grundstückswertermittlung
- § 194 BauGB
- ImmoWertV, §§ 24–39
- Marktwert
- Wertermittlungsstichtag
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte
- 05. August 2026
Verkehrswert: Bedeutung im Verkaufsprozess
Der Verkehrswert bildet die sachliche Grundlage der Preisfindung. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis verlängert die Vermarktungsdauer und führt regelmäßig zu späteren Preisreduzierungen, die am Markt als Signal gelesen werden. Ein zu niedriger Ansatz verschenkt Vermögen. Die Ermittlung erfolgt vor der Vermarktung, nicht währenddessen.
Verkehrswert und Beleihungswert
Banken arbeiten nicht mit dem Verkehrswert, sondern mit dem Beleihungswert nach § 16 Pfandbriefgesetz. Dieser liegt systematisch unter dem Verkehrswert, weil er dauerhafte Eigenschaften ohne spekulative Elemente abbildet. Käufer stellen deshalb häufig fest, dass ihre Bank einen niedrigeren Wert zugrunde legt als den vereinbarten Kaufpreis.
Abgrenzung des Verkehrswerts zu anderen Wertbegriffen
Vom Verkehrswert zu unterscheiden sind der Einheitswert (steuerliche Altgröße), der Grundsteuerwert (seit der Grundsteuerreform maßgeblich für die Grundsteuer), der Beleihungswert (Kreditwirtschaft) und der Versicherungswert (Wiederherstellungskosten). Diese Werte verfolgen jeweils einen eigenen Zweck und weichen regelmäßig erheblich voneinander ab.
Häufige Fragen zu Verkehrswert
- Wer darf einen Verkehrswert ermitteln?
- Eine gesetzliche Beschränkung besteht nicht. Für gerichtliche und behördliche Zwecke werden öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder Gutachterausschüsse herangezogen. Für die Preisfindung beim freihändigen Verkauf ist eine Maklerbewertung üblich.
- Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
- Ein Vollgutachten liegt je nach Objekt und Aufwand meist im vierstelligen Bereich. Für den reinen Verkaufszweck ist es in der Regel nicht erforderlich; notwendig wird es bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Betreuungsverfahren oder gegenüber dem Finanzamt.
- § 194 BauGB — Verkehrswert — abgerufen am 05. August 2026
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — abgerufen am 05. August 2026