Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets, die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen. Er wird in Euro je Quadratmeter angegeben und beruht auf § 196 BauGB.
Ermittelt und veröffentlicht wird der Bodenrichtwert von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Grundlage der Kaufpreissammlung. In Brandenburg und Berlin erfolgt die Ermittlung zum Stichtag 31. Dezember eines jeden Jahres. Die Werte sind kostenfrei über die amtlichen Bodenrichtwertinformationssysteme der Länder abrufbar.
Der Bodenrichtwert beschreibt ausschließlich den Bodenwert, nicht den Wert eines aufstehenden Gebäudes. Er bezieht sich außerdem auf ein fiktives Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen. Weicht ein konkretes Grundstück in Zuschnitt, Größe, Erschließung oder zulässiger Nutzung davon ab, ist eine Anpassung erforderlich.
Bodenrichtwert: Kerndaten
- Amtlich ermittelte Wertgröße
- § 196 BauGB
- Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte
- 31. Dezember, jährlich
- Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB
- Amtliche Bodenrichtwertinformationssysteme der Länder, kostenfrei
- 05. August 2026
Bodenrichtwert: Anwendung in der Bewertungspraxis
Der Bodenrichtwert bildet den Ausgangspunkt der Bodenwertermittlung nach § 40 ImmoWertV. Er fließt in das Sachwertverfahren als eigenständige Komponente ein und dient im Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken als Orientierungsgröße. Bei bebauten Grundstücken ist er nur ein Teilaspekt.
Grenzen des Bodenrichtwerts
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert einer Zone. Innerhalb einer Bodenrichtwertzone können erhebliche Lageunterschiede bestehen — Hauptstraße gegenüber Anliegerstraße, Wasserlage gegenüber Hinterland. Zudem ist er stichtagsbezogen und bildet Marktbewegungen zwischen zwei Stichtagen nicht ab. In dynamischen Marktphasen entsteht dadurch ein systematischer Nachlauf.
Bodenrichtwert im Berliner Umland
Im Berliner Umland liegen die Bodenrichtwerte je nach Gemeinde, Anbindung und Baurecht weit auseinander. Für die Beurteilung eines konkreten Grundstücks in Schöneiche, Woltersdorf oder Erkner ist deshalb stets der aktuelle Zonenwert des jeweiligen Gutachterausschusses heranzuziehen und auf die konkreten Grundstücksmerkmale anzupassen.
Häufige Fragen zu Bodenrichtwert
- Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
- Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen. Abweichungen in Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand oder zulässiger Bebauung führen zu Zu- oder Abschlägen.
- Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
- Über das Bodenrichtwertinformationssystem des jeweiligen Bundeslandes. Für Brandenburg und Berlin sind die Werte online und kostenfrei einsehbar.
- § 196 BauGB — Bodenrichtwerte — abgerufen am 05. August 2026
- § 195 BauGB — Kaufpreissammlung — abgerufen am 05. August 2026