Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Herstellungskosten der baulichen Anlagen zuzüglich des Bodenwerts. Es ist in den §§ 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt.
Ausgangspunkt sind die durchschnittlichen Herstellungskosten nach den Normalherstellungskosten der ImmoWertV. Davon wird die Alterswertminderung abgezogen. Das Ergebnis bildet zusammen mit dem gesondert ermittelten Bodenwert den vorläufigen Sachwert, der über den Sachwertfaktor des Gutachterausschusses an den Markt angepasst wird.
Angewendet wird das Verfahren vor allem bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Objekten, für die weder ausreichende Vergleichspreise noch belastbare Ertragsdaten vorliegen. Ohne die Marktanpassung über den Sachwertfaktor liefert es keinen Verkehrswert, sondern nur einen Herstellungswert.
Sachwertverfahren: Kerndaten
- Normiertes Wertermittlungsverfahren
- §§ 35–39 ImmoWertV
- Herstellungskosten, Alterswertminderung, Bodenwert, Sachwertfaktor
- Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser
- Über Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses
- 05. August 2026
Sachwertverfahren: Aufbau der Berechnung
Die Normalherstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche werden mit einem Baupreisindex auf den Wertermittlungsstichtag fortgeschrieben. Nach Abzug der Alterswertminderung, die sich aus dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer ergibt, entsteht der Gebäudesachwert. Zusammen mit dem Bodenwert bildet er den vorläufigen Sachwert.
Sachwertfaktor im Sachwertverfahren
Der Sachwertfaktor gibt das Verhältnis des marktangepassten Sachwerts zum vorläufigen Sachwert an. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet und liegt je nach Marktlage über oder unter 1,0. In nachgefragten Lagen des Berliner Umlands ergeben sich häufig Faktoren über 1,0, in strukturschwachen Regionen darunter.
Abgrenzung des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren beantwortet die Frage, was die Wiedererrichtung des Gebäudes unter Berücksichtigung seines Alters kosten würde. Es misst nicht, was der Markt zahlt — dafür ist die Marktanpassung notwendig. Ein reiner Sachwert ohne Sachwertfaktor ist kein Verkehrswert und für Verkaufszwecke nicht aussagekräftig.
Häufige Fragen zu Sachwertverfahren
- Warum liegt der Sachwert oft über dem erzielbaren Preis?
- Weil der vorläufige Sachwert die Herstellungskosten abbildet, nicht die Zahlungsbereitschaft des Marktes. Erst der Sachwertfaktor stellt diesen Bezug her. In Regionen mit geringer Nachfrage liegt er deutlich unter 1,0.
- Verlängert eine Modernisierung die Restnutzungsdauer?
- Ja. Die ImmoWertV 2021 enthält hierfür ein Modell, das die Verlängerung anhand des Modernisierungsgrads bestimmt.
- ImmoWertV §§ 35–39 — Sachwertverfahren — abgerufen am 05. August 2026