Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Kaufpreisen hinreichend ähnlicher Objekte. Es ist in den §§ 24 bis 26 der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt.
Datengrundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Aus den Vergleichspreisen wird nach Anpassung an die Merkmale des Bewertungsobjekts der vorläufige Verfahrenswert abgeleitet. Das Verfahren gilt als das marktnächste der drei normierten Verfahren, weil es unmittelbar auf tatsächlich gezahlten Preisen beruht.
Anwendbar ist es vor allem bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, standardisierten Einfamilienhäusern und unbebauten Grundstücken. Es setzt eine ausreichende Zahl vergleichbarer Kauffälle voraus. Fehlt diese, etwa bei Sonderimmobilien oder in dünn besiedelten Lagen, kommen Ertrags- oder Sachwertverfahren zum Zuge.
Vergleichswertverfahren: Kerndaten
- Normiertes Wertermittlungsverfahren
- §§ 24–26 ImmoWertV
- Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse
- Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke
- Ausreichende Zahl vergleichbarer Kauffälle
- 1. Januar 2022 (ImmoWertV 2021)
- 05. August 2026
Vergleichswertverfahren: Ablauf
Zunächst werden geeignete Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung ausgewählt. Diese werden hinsichtlich Zeitpunkt, Lage und Objektmerkmalen an das Bewertungsobjekt angepasst, unter anderem über Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten. Aus den angepassten Werten ergibt sich der vorläufige Vergleichswert, der abschließend um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale korrigiert wird.
Vergleichswertverfahren und Vergleichsfaktoren
Alternativ zu Einzelvergleichspreisen können objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren nach § 26 ImmoWertV herangezogen werden, etwa Preise je Quadratmeter Wohnfläche. Dieses Vorgehen ist praktikabel, setzt aber voraus, dass die Faktoren aus einem hinreichend homogenen Teilmarkt stammen.
Abgrenzung des Vergleichswertverfahrens
Anders als das Ertragswertverfahren betrachtet das Vergleichswertverfahren keine Mieterträge und anders als das Sachwertverfahren keine Herstellungskosten. Es misst ausschließlich, was der Markt für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlt hat. Seit der ImmoWertV 2021 ist die Verfahrenswahl nicht mehr zwingend vorgegeben, sondern zu begründen.
Häufige Fragen zu Vergleichswertverfahren
- Wie viele Vergleichsobjekte sind erforderlich?
- Die Verordnung nennt keine feste Zahl. Maßgeblich ist, dass die Vergleichspreise nach Lage, Art und Zustand hinreichend übereinstimmen und statistisch belastbar sind.
- Warum weicht der Vergleichswert von Online-Preisschätzungen ab?
- Online-Rechner arbeiten mit Angebotspreisen aus Portalen, das Vergleichswertverfahren mit tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen aus der amtlichen Kaufpreissammlung. Angebotspreise liegen regelmäßig über den erzielten Preisen.
- ImmoWertV §§ 24–26 — Vergleichswertverfahren — abgerufen am 05. August 2026