Die Grundstücksbewertung ermittelt den Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks. Sie unterscheidet sich von der Bewertung bebauter Immobilien dadurch, dass kein Gebäudewert anzusetzen ist und der Wert vollständig aus Lage, Zuschnitt, Erschließungszustand und zulässiger Nutzung folgt.
David Breuer Immobilien bewertet Bauland, Baugrundstücke und sonstige unbebaute Flächen im Berliner Südosten und im angrenzenden Brandenburg. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert nach § 196 BauGB, der anschließend an die konkreten Merkmale des Grundstücks angepasst wird.
Die Grundstücksbewertung ist von der steuerlichen Bewertung für Zwecke der Grundsteuer oder der Erbschaftsteuer zu unterscheiden, die eigenen Bewertungsvorschriften folgt und regelmäßig zu abweichenden Werten führt.
Grundstücksbewertung: Kerndaten
- Maklerleistung
- David Breuer Immobilien
- Unbebaute Grundstücke, Bauland, Baugrundstücke
- Bodenrichtwert nach § 196 BauGB
- §§ 40–45 ImmoWertV
- Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand, zulässige Bebauung
- 05. August 2026
Grundstücksbewertung: Vom Bodenrichtwert zum Verkehrswert
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen. Weicht das zu bewertende Grundstück davon ab, sind Zu- oder Abschläge vorzunehmen. Die ImmoWertV regelt in den §§ 40 bis 45 unter anderem die erhebliche Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße, den Bodenwert von Bauerwartungsland und Rohbauland sowie die Behandlung von Gemeinbedarfs- und Wasserflächen.
Grundstücksbewertung: Bedeutung des Baurechts
Entscheidend für den Wert ist, was auf dem Grundstück zulässigerweise errichtet werden darf. Maßgeblich sind der Bebauungsplan oder, wo ein solcher fehlt, die Beurteilung nach § 34 oder § 35 BauGB. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und zulässige Nutzungsart bestimmen die Ausnutzbarkeit und damit die Zahlungsbereitschaft des Marktes.
Grundstücksbewertung: Erschließung und Lasten
Der Erschließungszustand beeinflusst den Wert erheblich. Bei nicht erschlossenen Grundstücken sind die zu erwartenden Erschließungsbeiträge zu berücksichtigen. Ebenso wirken sich im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen aus, etwa Wegerechte, Leitungsrechte oder Nießbrauch.
Häufige Fragen zu Grundstücksbewertung
- Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
- Nein. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone und bezieht sich auf ein fiktives Richtwertgrundstück. Abweichungen in Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Baurecht führen zu Zu- oder Abschlägen.
- Welche Unterlagen werden benötigt?
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Angaben zum Erschließungszustand sowie Auskunft über das geltende Baurecht, in der Regel über den Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage.
- Gilt die Spekulationsfrist auch für Grundstücke?
- Ja, die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gilt auch für unbebaute Grundstücke. Die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien greift hier jedoch nicht, da eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken begrifflich ausgeschlossen ist.
- § 196 BauGB — Bodenrichtwerte — abgerufen am 05. August 2026
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — abgerufen am 05. August 2026