Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus ihren nachhaltig erzielbaren Erträgen. Es ist in den §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt.
Grundgedanke ist die Kapitalisierung: Der Wert ergibt sich aus dem Reinertrag, also dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer. Der Bodenwert wird gesondert berücksichtigt. Die ImmoWertV 2021 unterscheidet drei Verfahrensvarianten: das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren.
Angewendet wird das Verfahren bei Objekten, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht — Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Gewerbe- und Renditeobjekte. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist es in der Regel nicht das geeignete Verfahren.
Ertragswertverfahren: Kerndaten
- Normiertes Wertermittlungsverfahren
- §§ 27–34 ImmoWertV
- Allgemeines, vereinfachtes und periodisches Ertragswertverfahren
- Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer
- Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbeobjekte
- Gesondert anzusetzen
- 05. August 2026
Ertragswertverfahren: Berechnungslogik
Der Rohertrag umfasst die marktüblich erzielbaren Mieteinnahmen, nicht zwingend die tatsächlich vereinbarten. Abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten nach § 32 ImmoWertV, also Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Der verbleibende Reinertrag wird mit dem Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV kapitalisiert.
Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren
Der Liegenschaftszinssatz nach § 33 ImmoWertV wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet. Er bildet die marktübliche Verzinsung des in der Immobilie gebundenen Kapitals ab. Ein höherer Zinssatz senkt den Ertragswert, ein niedrigerer erhöht ihn. Weil er marktabhängig ist, verändert er sich über die Zeit.
Abgrenzung des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren fragt nach der Rendite, nicht nach dem Vergleichspreis oder den Herstellungskosten. Bei einer vermieteten Wohnung können Ertragswert und Vergleichswert erheblich auseinanderfallen, etwa wenn ein Objekt deutlich unter Marktmiete vermietet ist. In solchen Fällen ist die Verfahrenswahl zu begründen und gegebenenfalls ein zweites Verfahren zur Plausibilisierung heranzuziehen.
Häufige Fragen zu Ertragswertverfahren
- Wird die tatsächliche oder die marktübliche Miete angesetzt?
- Grundsätzlich die marktüblich erzielbare Miete. Bestehende Mietverträge mit abweichender Miete werden als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt.
- Was ist die Restnutzungsdauer?
- Die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Modernisierungen können sie verlängern; die ImmoWertV 2021 enthält dazu feste Modellansätze.
- ImmoWertV §§ 27–34 — Ertragswertverfahren — abgerufen am 05. August 2026