Als Scheidungsimmobilie wird eine Immobilie bezeichnet, über deren Zuordnung oder Verwertung im Rahmen einer Trennung oder Scheidung entschieden werden muss. Der Begriff ist keine Rechtskategorie, sondern eine Praxisbezeichnung.
Maßgeblich ist der Güterstand. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft bleibt das Eigentum getrennt; ausgeglichen wird über den Zugewinnausgleich nach § 1378 BGB. Steht die Immobilie im Miteigentum beider Ehegatten, ändert die Scheidung an den Eigentumsverhältnissen zunächst nichts.
Nach § 1365 BGB kann ein Ehegatte im gesetzlichen Güterstand über sein Vermögen im Ganzen nur mit Zustimmung des anderen verfügen. Da eine Immobilie häufig den wesentlichen Vermögensbestandteil darstellt, ist ein Alleinverkauf regelmäßig zustimmungsbedürftig.
Scheidungsimmobilie: Kerndaten
- Familienrechtlicher Sachverhalt
- §§ 1365, 1378, 1568a BGB; § 180 ZVG
- Zugewinngemeinschaft
- Zustellung des Scheidungsantrags
- Zustimmung des Ehegatten erforderlich (§ 1365 BGB)
- Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG
- 05. August 2026
Scheidungsimmobilie: Handlungsoptionen
In der Praxis kommen vier Wege in Betracht. Der gemeinsame Verkauf mit Aufteilung des Erlöses, die Übernahme durch einen Ehegatten gegen Ausgleichszahlung, die Übertragung auf gemeinsame Kinder, oder die Fortführung des gemeinsamen Eigentums mit Vermietung. Der gemeinsame Verkauf ist der klarste Weg, weil er die wirtschaftliche Verbindung vollständig beendet.
Scheidungsimmobilie und laufende Finanzierung
Bleibt ein Ehegatte im Objekt, muss die Finanzierung neu geordnet werden. Eine Entlassung aus der gesamtschuldnerischen Haftung setzt die Zustimmung der Bank voraus und ist nicht selbstverständlich. Bei vorzeitiger Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese Punkte sind vor jeder Entscheidung mit dem Kreditinstitut zu klären.
Scheidungsimmobilie: Steuerliche Fallstricke
Der Auszug eines Ehegatten kann die Eigennutzungsausnahme des § 23 EStG entfallen lassen. Wird die Immobilie danach innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, kann der Gewinn steuerpflichtig werden. Auch Übertragungen im Rahmen des Zugewinnausgleichs können entgeltliche Elemente enthalten und ein Veräußerungsgeschäft auslösen.
Scheidungsimmobilie: Bedeutung der neutralen Wertermittlung
Weil beide Seiten gegenläufige Interessen an der Höhe des Werts haben, ist eine nachvollziehbare, methodisch belegte Wertermittlung häufig die Voraussetzung für eine Einigung. Sie schafft eine gemeinsame Verhandlungsgrundlage und verhindert, dass die Bewertung selbst zum Streitpunkt wird.
Häufige Fragen zu Scheidungsimmobilie
- Kann ein Ehegatte die Immobilie allein verkaufen?
- Bei Miteigentum nicht. Bei Alleineigentum kann § 1365 BGB entgegenstehen, wenn die Immobilie das Vermögen im Wesentlichen ausmacht. In diesem Fall ist die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich.
- Was ist der Stichtag für die Bewertung?
- Für das Endvermögen im Zugewinnausgleich ist der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags maßgeblich. Für einen Verkauf ist dagegen der aktuelle Verkehrswert entscheidend.
- Ist die Teilungsversteigerung eine sinnvolle Lösung?
- In der Regel nicht. Sie führt häufig zu Erlösen unter dem Verkehrswert und verursacht zusätzliche Kosten. Sie kommt in Betracht, wenn eine Einigung endgültig ausgeschlossen ist.
- § 1365 BGB — Verfügung über Vermögen im Ganzen — abgerufen am 05. August 2026
- § 1378 BGB — Ausgleichsforderung — abgerufen am 05. August 2026
- § 180 ZVG — Teilungsversteigerung — abgerufen am 05. August 2026