Sie haben als Alleinerbe oder Miterbe einer Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt, das Erbe auch angenommen und möchten das Haus oder die Wohnung gerne verkaufen? Erfahren Sie hier alles, was Sie dazu wissen sollten.

Haus geerbt - Immobilie als Alleinerbe verkaufen

Als Alleinerbe gilt, wer im Testament oder Erbvertrag vom Erblasser ausdrücklich als einziger Erbe genannt wird. Der Alleinerbe erbt den gesamten Nachlass des Erblassers ganz allein und kann entsprechend auch ganz alleine darüber verfügen. Gehört zum Erbe eine Immobilie, wird der Alleinerbe als einziger neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Er muss sich mit niemandem über die Verwendung der Immobilie abstimmen und kann sie jederzeit verkaufen. Ein in einer Ehe lebender Alleinerbe kann das Haus auch ohne Zustimmung des Ehepartners verkaufen, wenn er alleine im Grundbuch steht.

Immobilie als Miterbe einer Erbengemeinschaft verkaufen

Sind Sie lediglich Miterbe einer Immobilie, sind Sie Teil einer sogenannten Erbengemeinschaft und wollen das Erbe annehmen? Für Miterben einer Erbengemeinschaft gelten besondere Regeln:

Miterben dürfen nicht über einzelne Nachlassgegenstände ihres Anteils verfügen, sondern lediglich über den gesamten Erbanteil. Gehört eine Immobilie zum Erbe der Erbengemeinschaft, muss jeder Miterbe dem Verkauf zustimmen. Ein Miterbe allein darf die Immobilie ohne Zustimmung der anderen Miterben also nicht verkaufen.

Allerdings kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Wenn der Erblasser keine speziellen Regeln für die Erbauseinandersetzung bestimmt hat, kann der Miterbe die Miterben um Auszahlung bitten. Sollten ihm das verweigert werden, kann er eine Teilungsversteigerung erwirken, um die Erbauseinandersetzung zu erzwingen.

Jedoch ist es immer besser, wenn sich die Erben einigen, was mit der Immobilie geschehen soll. Denn bei einer Zwangsversteigerung bringt eine Immobilie immer deutlich weniger ein als bei einem Verkauf auf dem freien Markt, sodass es im Interesse aller Miterben liegen sollte, sich gütlich zu einigen. Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Makler kann helfen, die Diskussion um eine Auszahlung der Miterben oder den gemeinsamen Hausverkauf auf eine sachliche Basis zu stellen.

Im besten Fall kann durch die Einschaltung eines neutralen Maklers eine Einigung aller Miterben erzielt werden. Dann kann die geerbte Immobilie auf dem freien Markt zum Bestpreis verkauft und der Erlös unter den Miterben nach Erbquoten aufgeteilt werden.

Spekulationssteuer vermeiden bei Hausverkauf nach Erbe

Wann muss man eigentlich Spekulationssteuer zahlen? Möchten Sie als Alleinerbe oder als Teil einer sich einigen Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus verkaufen, fällt keine Spekulationssteuer nach § 23 EStG an, wenn mindestens eine der folgenden Voraussetzungen zutrifft:

·         Die Immobilie wird frühestens 10 Jahre nach dem Erwerb durch den Erblasser verkauft.

·         Der Erblasser hat oder Sie selbst haben das Haus mindestens 2 Jahre vor dem Verkauf und im Jahr des Verkaufs selbst bewohnt haben.

·         Die Immobilie wurde wenigstens 2 Jahre vor dem Verkauf und im Jahr des Verkaufs mietfrei einem leiblichen oder adoptierten Kind, für das Kindergeld erhalten wurde, zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt.

·         Der Verkaufsgewinn für die Immobilie beträgt weniger als 600 Euro.

Um sich die Spekulationssteuer zu sparen, lohnt es sich also in manchen Fällen, die geerbte Immobilie noch eine Zeit lang zu behalten und sie zu vermieten bzw. sie selbst zu bewohnen, um die entsprechenden Fristen einhalten zu können. Dabei sollte die Spekulationssteuer aber nicht mit der Erbschaftssteuer verwechselt werden, da beide Steuerarten unabhängig voneinander berechnet werden. Aus Steuergründen das Erbe auszuschlagen, sollte in keinem Fall infrage kommen.

Welche Kosten verursacht der Verkauf eines geerbten Hauses?

Wurden die Fristen eingehalten und fällt entsprechend keine Spekulationssteuer an, entstehen beim Hausverkauf einer geerbten Immobilie abgesehen von der Erbschaftssteuer nur geringe Kosten: Neben Kosten für Schönheitsreparaturen für die Verkaufspräsentation kommt gegebenenfalls noch eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Hypothek hinzu, wenn das Haus noch belastet ist.

Mit der Neuregelung der Maklerprovision kann bis zu 50 % der Maklerprovision auf den Käufer abgewälzt werden, sodass auch diese Kosten überschaubar bleiben. Angesichts dessen, dass erfahrene Makler meistens einen höheren Verkaufsgewinn herausschlagen können als ein unerfahrener Verkäufer, zahlt sich die Investition in einem Makler beim Verkauf eines geerbten Hauses deshalb in der Regel trotzdem aus.