Haus verkaufen bei Scheidung, so klappt es fair und ohne Verlust

Wenn eine Ehe endet, bleibt fast immer eine Frage übrig, über die beide nicht gern reden. Was wird aus dem Haus? Die kurze Antwort lautet so. Gehört die Immobilie Ihnen beiden, können Sie sie nur gemeinsam verkaufen. Einer allein kann den Kaufvertrag beim Notar nicht unterschreiben. Wer sich nicht einigt, landet im schlimmsten Fall in der Teilungsversteigerung und verliert dabei meist viel Geld. Wer sich einigt, hat drei gute Wege. Verkauf an Dritte, Übernahme durch einen Partner oder gemeinsames Behalten. Auf dieser Seite zeigen wir Ihnen, wie Sie den richtigen Weg finden, welche Rolle Zugewinnausgleich, Kredit und Nutzungsentschädigung spielen und wie ein Verkauf in Berlin und Brandenburg ruhig und diskret abläuft.

TL;DR

• Steht das Haus im Grundbuch auf Sie beide, braucht jeder Verkauf die Unterschrift beider Partner. Einseitig geht nur die Teilungsversteigerung, und die bringt meist deutlich weniger.
• Der Kredit bei der Bank läuft weiter, auch wenn einer ausgezogen ist. Beide haften, bis die Bank einen Partner entlässt oder das Darlehen abgelöst ist.
• Der Marktwert ist der häufigste Streitpunkt. Ein gemeinsamer, nachvollziehbarer Wert auf Basis echter Marktdaten verhindert Monate an Streit.
• Selbst bewohnte Immobilien sind beim Verkauf steuerlich meist unproblematisch. Bei vermieteten Objekten lohnt ein Blick auf die Zehnjahresfrist.
• Rechtliche Fragen klärt Ihr Fachanwalt für Familienrecht, den Wert und den Verkauf klären Sie mit einem Makler, der beide Seiten gleich behandelt.

Inhaltsverzeichnis

• Wem gehört das Haus eigentlich?
• Die vier Wege im Überblick
• Zugewinnausgleich und Immobilie, so rechnen Sie
• Der Kredit läuft weiter
• Wer bleibt im Haus und was kostet das?
• Steuern beim Verkauf und bei der Auszahlung
• So läuft der Verkauf Schritt für Schritt
• Was wir bei Scheidungsimmobilien gelernt haben
• Diskret verkaufen in Berlin und Brandenburg
• FAQ
• Quellen

Wem gehört das Haus eigentlich?

Bevor Sie über Verkauf oder Auszahlung nachdenken, schauen Sie in den Grundbuchauszug. Dort steht, wer Eigentümer ist. Das klingt banal, entscheidet aber fast alles.

Beide stehen im Grundbuch. Dann sind Sie Miteigentümer, meist je zur Hälfte. Keiner kann ohne den anderen verkaufen, belasten oder übertragen. Jeder kann aber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Klappt das nicht im Guten, erfolgt die Teilung nach § 753 BGB durch Verkauf, bei Grundstücken per Zwangsversteigerung. Das ist die Teilungsversteigerung, über die weiter unten mehr steht.

Nur einer steht im Grundbuch. Dann gehört das Haus rechtlich ihm. Das heißt aber nicht, dass der andere leer ausgeht. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft fließt der Wertzuwachs während der Ehe in den Zugewinnausgleich ein. Und wenn das Haus fast das gesamte Vermögen eines Partners ausmacht, kann auch der Alleineigentümer für einen Verkauf die Zustimmung des Ehepartners brauchen. Ob das bei Ihnen so ist, sollte ein Anwalt prüfen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Ehevertrag mit Gütertrennung. Dann gibt es keinen Zugewinnausgleich. Wer im Grundbuch steht, dem gehört das Haus. Bei Miteigentum gilt trotzdem, dass beide gemeinsam verkaufen müssen.

Ein Sonderfall sind Häuser, die Schwiegereltern geschenkt haben. Viele glauben, das Haus geht nach der Trennung zurück an die Eltern. Der Bundesgerichtshof sieht das anders. In der Regel kommt nur ein Ausgleich in Geld in Betracht, die Rückgabe der Immobilie selbst bleibt die seltene Ausnahme.

Die vier Wege im Überblick

In fast jedem Gespräch mit getrennten Paaren landen wir bei denselben vier Möglichkeiten. Keine ist immer richtig. Es kommt auf Ihr Geld, Ihre Kinder und Ihr Verhältnis zueinander an.

Verkauf an Dritte

Das ist der häufigste Weg und oft der friedlichste. Der Kaufpreis tilgt das Darlehen, der Rest wird nach Eigentumsanteilen oder nach Ihrer Vereinbarung aufgeteilt. Beide sind danach aus der Bankhaftung raus. Wichtig ist, dass Sie sich vorher schriftlich einigen, wer welche Kosten trägt und wie der Erlös verteilt wird. Das schützt Sie vor Streit am Tag, an dem das Geld auf dem Notaranderkonto liegt.

Übernahme durch einen Partner

Einer bleibt im Haus und zahlt den anderen aus. Damit das klappt, braucht es drei Dinge. Einen fairen Wert, auf den sich beide einigen. Eine Bank, die den Partner, der geht, aus dem Kreditvertrag entlässt. Und eine Finanzierung für die Auszahlung. Viele unterschätzen den letzten Punkt. Wer bisher mit zwei Einkommen finanziert hat, muss jetzt allein überzeugen. Sprechen Sie deshalb früh mit der Bank, bevor Sie sich auf einen Betrag festlegen. Die Übertragung selbst läuft über einen Notarvertrag und eine Änderung im Grundbuch.

Gemeinsam behalten

Manche Paare vermieten das Haus und teilen die Miete. Das kann gut gehen, wenn Sie wirklich miteinander reden können. Halten Sie in einem Vertrag fest, wer sich um Mieter und Reparaturen kümmert und was passiert, wenn einer später doch verkaufen möchte.

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist das letzte Mittel, wenn gar nichts mehr geht. Ein Miteigentümer beantragt sie beim Amtsgericht, und das Haus wird öffentlich versteigert. Der BGH hat 2022 klargestellt, dass der Schutz der Ehewohnung eine Teilungsversteigerung während der Trennungszeit nicht generell ausschließt. Das Gericht wägt aber die Interessen beider Seiten ab, und das Wohl gemeinsamer Kinder kann dabei eine wichtige Rolle spielen.

Aus Sicht eines Maklers ist der Nachteil klar. Bei einer Versteigerung können Interessenten das Haus meist nicht von innen besichtigen, es gibt keine Vermarktung, und viele Bieter kalkulieren mit einem Abschlag. Dazu kommen Gerichtskosten, ein Verkehrswertgutachten und oft mehrere Monate Verfahrensdauer. Viele Anwälte nutzen die Drohung mit der Versteigerung deshalb eher als Druckmittel, um doch noch einen freien Verkauf zu erreichen.

Zugewinnausgleich und Immobilie, so rechnen Sie

Im gesetzlichen Güterstand wird am Ende der Ehe verglichen, wie viel Vermögen jeder während der Ehe hinzugewonnen hat. Wer mehr dazugewonnen hat, gibt die Hälfte der Differenz ab. Die Immobilie ist dabei oft der größte Posten.

Entscheidend ist der Stichtag, in der Regel die Zustellung des Scheidungsantrags. Zu diesem Tag wird der Wert des Hauses ermittelt und die noch offene Restschuld als Passivposten abgezogen. Künftige Zinsen nach dem Stichtag oder eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem späteren Verkauf werden dabei nach einer Entscheidung des BGH grundsätzlich nicht berücksichtigt.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt, warum der Wert so wichtig ist. Das Haus gehört allein dem Ehemann, er hat es während der Ehe gekauft. Am Stichtag ist es 600.000 € wert, die Restschuld beträgt 200.000 €. Sein Zugewinn aus dem Haus liegt also bei 400.000 €. Die Ehefrau hat in derselben Zeit 50.000 € angespart. Die Differenz beträgt 350.000 €, die Hälfte davon, also 175.000 €, steht ihr als Ausgleich zu.

Jetzt dasselbe mit einem Wert von 550.000 €. Der Zugewinn sinkt auf 350.000 €, die Differenz auf 300.000 €, der Ausgleich auf 150.000 €. Schon 50.000 € Unterschied beim Hauswert verschieben die Zahlung um 25.000 €. Genau deshalb streiten Paare so oft über den Wert und genau deshalb lohnt sich eine Bewertung, die beide nachvollziehen können. Mehr zum Unterschied zwischen Angebotspreis und Verkehrswert haben wir separat erklärt.

Reale Fälle sind fast immer komplizierter, etwa wenn Anfangsvermögen, Erbschaften oder Schenkungen dazukommen. Lassen Sie die Berechnung von Ihrem Fachanwalt für Familienrecht machen und geben Sie ihm eine belastbare Wertermittlung an die Hand.

Der Kredit läuft weiter

Das ist der Punkt, an dem viele erschrecken. Die Bank interessiert sich nicht für Ihre Trennung. Haben Sie beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften Sie beide für die volle Rate, egal wer im Haus wohnt.

Zahlt einer allein weiter, kann er vom anderen später einen Ausgleich verlangen. Der BGH hat entschieden, dass der Zugewinnausgleich diesen Gesamtschuldnerausgleich nicht verdrängt. Heißt im Alltag, dass jede Rate, die einer allein bezahlt, ein möglicher Streitpunkt wird. Halten Sie deshalb schriftlich fest, wer ab wann was zahlt.

Unser Rat aus der Praxis ist einfach. Informieren Sie die Bank früh. Fragen Sie konkret, was eine vorzeitige Ablösung kostet und unter welchen Bedingungen ein Partner entlassen werden kann. Mit diesen Zahlen lässt sich viel ruhiger verhandeln.

Wer bleibt im Haus und was kostet das?

Während der Trennungszeit bleibt oft einer im Haus wohnen, häufig der Partner mit den Kindern. Der andere zahlt vielleicht noch Kredit, hat aber nichts davon. In dieser Lage kann der ausgezogene Partner unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Ob und in welcher Höhe hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, wer die Raten trägt, ob Unterhalt gezahlt wird und wie hoch die ortsübliche Miete ist. Hier sollte Ihr Anwalt rechnen, nicht das Bauchgefühl.

Ein dauerhaftes Wohnrecht nach der Scheidung gibt es nicht automatisch. Wer bleiben will, braucht eine Vereinbarung mit dem anderen oder muss das Haus übernehmen. Für den Hausrat gibt es dagegen eine eigene Regel. Nach § 1568b BGB kann ein Ehegatte gemeinsame Haushaltsgegenstände verlangen, wenn er etwa wegen der Kinder stärker darauf angewiesen ist. Der andere bekommt dafür einen angemessenen Ausgleich.

Steuern beim Verkauf und bei der Auszahlung

Viele fragen uns, ob die Auszahlung an den Ex Partner Steuern auslöst. Bei einem Haus, das Sie selbst bewohnt haben, ist das in aller Regel kein Thema. Anders kann es bei vermieteten Wohnungen aussehen. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und nicht selbst darin gewohnt hat, muss einen Gewinn unter Umständen versteuern. Diese Spekulationsfrist bei Scheidungsimmobilien gilt auch dann, wenn ein Partner dem anderen seinen Anteil abkauft.

Bei der Grunderwerbsteuer sind Übertragungen zwischen Ehegatten und im Zuge der Scheidung in vielen Fällen befreit. Der Notar weiß, was bei Ihnen gilt. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, sprechen Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.

So läuft der Verkauf Schritt für Schritt

Ein Verkauf in der Trennung unterscheidet sich vom normalen Verkauf vor allem in einem Punkt. Es gibt zwei Eigentümer mit zwei Interessen, die nicht mehr gern am selben Tisch sitzen. Diese Reihenfolge hat sich bewährt.

1. Grundbuch und Unterlagen sichten. Grundbuchauszug, Darlehensverträge, Grundrisse, Energieausweis. Wer was hat, wird geklärt, bevor es emotional wird.
2. Gemeinsam einen Wert festlegen. Am besten durch eine Bewertung, die beide nachvollziehen können. Unsere Grundlagen zur Immobilienbewertung zeigen, welche Faktoren zählen.
3. Weg entscheiden. Verkauf, Übernahme oder Behalten. Dazu die Bank nach Ablösekosten fragen.
4. Schriftliche Vereinbarung. Wer trägt welche Kosten, wie wird der Erlös verteilt, wer kümmert sich um Besichtigungen. Ihr Anwalt formuliert das.
5. Maklerauftrag von beiden. Beide Eigentümer unterschreiben, beide bekommen dieselben Informationen. So entsteht kein Misstrauen.
6. Vermarktung. Fotos, Exposé, Besichtigungen. Wenn einer noch im Haus wohnt, stimmen wir Termine eng ab. Auf Wunsch läuft alles diskret und ohne öffentliche Anzeige.
7. Notartermin. Beide unterschreiben den Kaufvertrag, der Kaufpreis geht an die Bank und dann an Sie. Wie das im Detail abläuft, steht im Ablauf eines Immobilienverkaufs.

Wenn es schnell gehen soll, etwa weil beide die Doppelbelastung aus Rate und neuer Miete nicht lange tragen können, finden Sie in unserem Beitrag zum schnellen Immobilienverkauf mit Maklerbegleitung weitere Tipps.

Was wir bei Scheidungsimmobilien gelernt haben

Ein Scheidungsverkauf ist selten ein Problem des Marktes. Es ist fast immer ein Problem des Vertrauens. Beide fürchten, über den Tisch gezogen zu werden. Der eine glaubt, das Haus ist mehr wert, der andere will einfach nur raus. Wenn dann noch ein Makler auftaucht, den nur einer ausgesucht hat, ist die Stimmung schnell vergiftet.

Deshalb arbeiten wir in solchen Fällen mit klaren Regeln. Beide bekommen dieselben Unterlagen, dieselben Zahlen und dieselben Rückmeldungen aus den Besichtigungen. Unsere Wertermittlung ist kostenfrei und basiert auf lokalen Marktdaten aus Berlin und Brandenburg, nicht auf Wunschdenken. Ein ehrlicher Wert ist manchmal unbequem, aber er beendet Diskussionen, die sonst Monate dauern.

Dazu kommt die Diskretion. Nicht jeder möchte, dass Nachbarn, Kollegen oder die Schuleltern das eigene Haus auf einem Portal sehen. Ein Off Market Verkauf an vorgemerkte Käufer schützt die Privatsphäre, gerade wenn Kinder im Spiel sind. Und Sie haben immer denselben Ansprechpartner, nämlich mich als Inhaber, nicht ein wechselndes Team. Das zählt in einer Phase, in der ohnehin schon genug durcheinander ist.

Unser wichtigster Rat ist ganz einfach. Reden Sie über den Wert, bevor Sie über Schuld reden. Wer zuerst eine gemeinsame Zahl hat, findet fast immer auch eine Lösung.

David

Diskret verkaufen in Berlin und Brandenburg

Wenn Sie Ihr gemeinsames Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten oder erst einmal wissen wollen, was sie wert ist, sprechen Sie mit uns. Die Marktwertermittlung ist kostenfrei und unverbindlich. Beim Verkauf sind professionelle Fotos, 360° Tour, Drohnenaufnahmen, Video und Grundriss inklusive, auf Wunsch auch eine stille Vermarktung ohne öffentliche Anzeige. Seit 2019 begleiten wir Eigentümer in Berlin und Umgebung. 98 % unserer Kunden empfehlen uns weiter, im Schnitt vergehen sechs Wochen bis zum Notartermin. Hier können Sie Ihre kostenlose Wertermittlung anfragen. Mehr zum Thema finden Sie auch in unserem Überblick zur Scheidungsimmobilie.

Suchen Sie nach der Trennung selbst ein neues Zuhause? Einen Suchauftrag für Ihre neue Immobilie legen wir für 0 € an. Und falls neben der Scheidung noch ein geerbtes Haus zu klären ist, hilft unser Beitrag zur Erbimmobilie und Erbengemeinschaft.

FAQ

Kann ein Ehepartner das gemeinsame Haus allein verkaufen?

Nein, wenn beide im Grundbuch stehen. Der Kaufvertrag braucht die Unterschrift beider Miteigentümer, auch nach der Scheidung. Ohne Einigung bleibt nur die Teilungsversteigerung über das Amtsgericht.

Was tun, wenn der Partner das Haus nicht verkaufen will?

Zuerst reden, am besten mit einem gemeinsamen, neutralen Wert als Grundlage. Oft hilft eine Mediation oder ein Angebot zur Übernahme. Bleibt die Blockade, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen, was beide meist Geld kostet.

Ist die Auszahlung des Partners steuerpflichtig?

Bei einem selbst bewohnten Haus in der Regel nicht. Bei vermieteten Immobilien kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt. Lassen Sie das vor der Vereinbarung von einem Steuerberater prüfen.

Sollten wir vor oder nach der Scheidung verkaufen?

Das hängt von Zugewinn, Kredit und Ihrer Lebenssituation ab. Ein Verkauf in der Trennungszeit beendet die gemeinsame Haftung früher, der Erlös fließt aber in die Berechnung des Zugewinns ein. Klären Sie den Zeitpunkt mit Ihrem Anwalt und holen Sie vorher eine Wertermittlung ein.

Quellen

§ 753 BGB, Teilung durch Verkauf § 1568b BGB, Haushaltsgegenstände BGH XII ZB 100/22 zur Teilungsversteigerung in der Trennungszeit BGH XII ZB 402/20 zu Darlehen im Zugewinnausgleich BGH XII ZR 10/09 zum Gesamtschuldnerausgleich BGH Pressemitteilung 2014 zu Schwiegerelternschenkungen Hausverkauf bei einer Scheidung und Spekulationsfrist

Empfehlungen

• Scheidungsimmobilie — Fakten