Hausverkauf Checkliste 2026 in sieben Phasen bis zum Notartermin

Wer sein Haus verkaufen will, braucht vor allem eine klare Reihenfolge. Diese Checkliste führt Sie durch alle sieben Phasen, von der ersten Überlegung über die Unterlagen und den richtigen Preis bis zur Schlüsselübergabe. Sie basiert auf dem, was wir bei Verkäufen in Berlin und Brandenburg täglich erleben, und auf den gesetzlichen Pflichten, die jeder Eigentümer in Deutschland kennen sollte.

Kurz gesagt

• Klären Sie zuerst Steuer, Restschuld und Ihren Zeitplan, denn davon hängt fast jede spätere Entscheidung ab.
• Sammeln Sie die Unterlagen, bevor das Haus online geht. Ämter brauchen oft Wochen, Käufer und Banken wollen sofort Antworten.
• Der Energieausweis ist Pflicht und gehört mit seinen Kennwerten schon in die Anzeige.
• Ein marktgerechter Startpreis verkauft schneller und meist besser als ein Preis, der später gesenkt werden muss.
• Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine belastbare Finanzierungsbestätigung des Käufers zeigen.

Inhaltsverzeichnis

• Phase 1 Die Ausgangslage ehrlich klären
• Phase 2 Die Unterlagen vollständig zusammenstellen
• Phase 3 Den Marktwert ermitteln und den Preis festlegen
• Phase 4 Das Haus verkaufsbereit machen
• Phase 5 Die Vermarktung planen
• Phase 6 Besichtigungen und die Wahl des Käufers
• Phase 7 Notar, Kaufvertrag und Übergabe
• Die häufigsten Fehler beim Hausverkauf
• Was wir aus Berliner Verkäufen gelernt haben
• Ihr Hausverkauf in Berlin und Brandenburg
• Häufige Fragen zum Hausverkauf
• Quellen

Phase 1 Die Ausgangslage ehrlich klären

Bevor Sie Fotos machen oder einen Preis nennen, lohnt sich eine ruhige Stunde mit Stift und Papier. Wir fragen jeden Eigentümer im ersten Gespräch dieselben Dinge, weil die Antworten den ganzen Verkauf prägen.

Warum und bis wann wollen Sie verkaufen? Ein Umzug mit festem Termin verlangt einen anderen Plan als ein Verkauf ohne Zeitdruck. Wer schon ein neues Zuhause gekauft hat, braucht oft einen Käufer mit schneller Finanzierung und muss das bei der Auswahl berücksichtigen.

Fällt Steuer an? Private Immobilien sind nach § 23 EStG steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Haben Sie selbst darin gewohnt, und zwar im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor, gilt die Frist in der Regel nicht. Bei vermieteten Häusern, gemischter Nutzung oder einem Verkauf kurz vor Ablauf der Frist sollten Sie vorher mit Ihrem Steuerberater sprechen. Mehr dazu haben wir in unserem Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zusammengefasst.

Wie hoch ist die Restschuld? Fragen Sie Ihre Bank nach dem aktuellen Stand und nach einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Der Käufer erwartet ein lastenfreies Grundstück, die Grundschuld wird deshalb meist aus dem Kaufpreis abgelöst. Das ist Routine, braucht aber eine Löschungsbewilligung der Bank, die Sie früh anstoßen sollten.

Wer ist Eigentümer? Bei Erbengemeinschaften, Ehepaaren in Trennung oder Miteigentum müssen alle Eigentümer zustimmen und am Ende unterschreiben. Für diese Fälle haben wir eigene Seiten zur Erbimmobilie und zur Immobilie bei Scheidung.

Ist das Haus vermietet? Dann gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete, und der Kreis der Käufer verschiebt sich eher zu Kapitalanlegern. Wie das in der Praxis abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber Wohnung mit Mieter verkaufen.

Phase 2 Die Unterlagen vollständig zusammenstellen

Hier entscheidet sich oft, ob ein Verkauf in sechs Wochen oder in sechs Monaten beim Notar landet. Ein Grundbuchauszug ist schnell beantragt. Bauakten aus dem Bezirksamt oder Unterlagen vom Katasteramt dauern dagegen häufig mehrere Wochen. Unser Rat aus Erfahrung lautet deshalb, mit dem Sammeln zu beginnen, bevor der erste Interessent anruft.

Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung dazu. Gerade diese Papiere fehlen erstaunlich oft, und dann stockt die Finanzierung des Käufers kurz vor dem Ziel. Die ausführliche Liste mit allen Sonderfällen finden Sie in unserem Beitrag zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Ein Wort zum Energieausweis. Nach § 80 GModG muss er Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben werden. Prüfen Sie das Ablaufdatum, ein alter Ausweis aus der Schublade ist oft nicht mehr gültig. Was Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterscheidet, erklären wir auf unserer Seite zum Energieausweis.

Phase 3 Den Marktwert ermitteln und den Preis festlegen

Der Preis ist der Hebel mit der größten Wirkung. Zu hoch angesetzt, bleibt das Haus wochenlang online, Interessenten merken sich das, und am Ende wird meist unter dem Wert verkauft, den ein realistischer Start gebracht hätte. Zu niedrig verschenkt Geld, das Sie nicht zurückholen.

So gehen Sie vor.

1. Vergleichen Sie echte Verkaufspreise, nicht Angebotspreise. Was in Portalen steht, ist ein Wunsch. Was tatsächlich gezahlt wurde, sieht man in den Daten der Gutachterausschüsse und in den Verkäufen, die ein Makler vor Ort selbst begleitet hat.
2. Berücksichtigen Sie den Zustand. Heizung, Dach, Fenster und Energieklasse wirken sich inzwischen spürbar auf die Zahlungsbereitschaft aus, weil Käufer und Banken die Folgekosten genauer rechnen.
3. Denken Sie an die Lage im Kleinen. In Berlin kann der Unterschied zwischen zwei Straßen im selben Bezirk größer sein als zwischen zwei Bezirken. Im Berliner Umland zählen Bahnanbindung, Schulen und die Fahrzeit in die Stadt.
4. Legen Sie eine Preisstrategie fest. Ein klarer Angebotspreis, eine Verhandlungsspanne, die Sie im Kopf haben, und eine Untergrenze, unter der Sie nicht verkaufen.

Wie Bewertungsverfahren funktionieren, also Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert, haben wir in unserem Artikel zur Immobilienbewertung erklärt.

Phase 4 Das Haus verkaufsbereit machen

Sie müssen nicht renovieren, um gut zu verkaufen. Größere Umbauten kurz vor dem Verkauf rechnen sich selten, weil Käufer ohnehin ihren eigenen Geschmack umsetzen wollen. Kleine Dinge machen dagegen einen großen Unterschied beim ersten Eindruck.

• Entrümpeln Sie konsequent, auch Keller, Dachboden und Garage. Leere Flächen wirken größer.
• Reparieren Sie, was sofort ins Auge fällt, also tropfende Hähne, lose Griffe, kaputte Lampen und Risse in den Fliesen.
• Bringen Sie Garten und Eingang in Ordnung. Der Weg zur Haustür ist das Erste, was Interessenten sehen.
• Prüfen Sie die Außenhülle. Verstopfte oder undichte Regenrinnen und feuchte Fassadenstellen lassen Käufer sofort an versteckte Schäden denken. Wie sich intakte Dachrinnen auf Wert und Gutachten auswirken, zeigt ein Blick aus dem Handwerk sehr anschaulich.
• Legen Sie bekannte Mängel offen. Was Sie verschweigen, kann Sie später teuer zu stehen kommen, denn als Verkäufer schulden Sie nach den allgemeinen kaufrechtlichen Regeln des BGB eine Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln, soweit im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Ein typischer Haftungsausschluss schützt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.

Phase 5 Die Vermarktung planen

Gute Bilder verkaufen Besichtigungen, und Besichtigungen verkaufen Häuser. Handyfotos bei trübem Licht kosten Sie Interessenten, bevor überhaupt jemand angerufen hat.

Das gehört in ein überzeugendes Exposé.

• Professionelle Fotos bei gutem Licht, innen wie außen
• Ein klarer Grundriss mit Maßen
• Eine 360° Tour oder ein Video, damit Interessenten vorab prüfen können, ob das Haus passt
• Bei Grundstücken und Häusern mit Garten Drohnenaufnahmen, die Lage und Umgebung zeigen
• Eine ehrliche Beschreibung mit Baujahr, Modernisierungen und Lagevorteilen

Achten Sie auf die Pflichtangaben. Nach § 87 GModG müssen in einer Immobilienanzeige unter anderem die Art des Energieausweises, der Energiebedarf oder Energieverbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse stehen. Fehlen diese Angaben, riskieren Sie Abmahnungen oder Ärger mit der Behörde.

Nicht jeder möchte sein Haus in großen Portalen sehen. Wer diskret verkaufen will, etwa wegen der Nachbarn, aus beruflichen Gründen oder in einer persönlichen Umbruchphase, kann über eine Off-Market-Vermarktung gezielt vorgemerkte Käufer ansprechen. Welche Bausteine wir dafür einsetzen, sehen Sie unter Immomarketing.

Phase 6 Besichtigungen und die Wahl des Käufers

Bei Besichtigungen gilt Qualität vor Menge. Zehn gut vorbereitete Interessenten sind mehr wert als fünfzig Neugierige.

1. Vorab qualifizieren. Fragen Sie am Telefon nach Budget, Finanzierungsstand und Zeitplan. So schützen Sie Ihre Zeit und Ihre Privatsphäre.
2. Einzeltermine statt Massenbesichtigung. In Ruhe stellen Käufer bessere Fragen und entscheiden sich klarer.
3. Unterlagen griffbereit haben. Energieausweis, Grundriss und die wichtigsten Belege sollten bei der Besichtigung bereitliegen.
4. Finanzierung prüfen. Lassen Sie sich eine aktuelle Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen, keine allgemeine Budgetaussage. Bei Barzahlern genügt ein Nachweis über das Eigenkapital.
5. Nicht nur auf den Preis schauen. Ein etwas niedrigeres Gebot mit sicherer Finanzierung und passendem Übergabetermin ist oft besser als das höchste Gebot mit offenen Fragen.

Zur Maklerprovision noch ein Hinweis, der viele Verkäufer überrascht. Seit Ende 2020 kann die Provision beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung nicht mehr vollständig auf den Käufer abgewälzt werden, darauf weist auch die Verbraucherzentrale hin. Wird der Makler für beide Seiten tätig, teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision nach § 656c BGB zu gleichen Teilen. Hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag, darf er nach § 656d BGB höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben. Die Details finden Sie auf unserer Seite zur Maklerprovision.

Phase 7 Notar, Kaufvertrag und Übergabe

Haben Sie sich mit einem Käufer geeinigt, beauftragt in der Regel der Käufer den Notar. Der Notar entwirft den Kaufvertrag und schickt ihn beiden Parteien vorab. Die Notarkammer Koblenz hat eine gute Übersicht veröffentlicht, welche Punkte Verkäufer vor der Beurkundung klären sollten.

Prüfen Sie den Entwurf in Ruhe, besonders diese Punkte.

• Kaufpreis und Fälligkeit
• Übergabetermin und was mit dem Haus verkauft wird, etwa Einbauküche oder Gartenhaus
• Umgang mit bekannten Mängeln und der Haftungsausschluss
• Ablösung der Grundschuld aus dem Kaufpreis
• Regelungen bei Zahlungsverzug

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung, holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein und meldet die Fälligkeit des Kaufpreises. Erst wenn das Geld bei Ihnen bzw. Ihrer Bank eingegangen ist, übergeben Sie die Schlüssel.

Für die Übergabe selbst empfehlen wir ein schriftliches Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und dem Zustand der Räume. Eine Vorlage finden Sie in unserem Beitrag zum Übergabeprotokoll beim Hausverkauf.

Was Sie nach dem Verkauf ab- oder ummelden

• Strom, Gas und Wasser mit Zählerständen vom Übergabetag
• Internet, Telefon und Rundfunkbeitrag, wenn Sie auch selbst ausziehen
• Müllabfuhr und Straßenreinigung, sofern auf Ihren Namen angemeldet
• Wohngebäudeversicherung, sprechen Sie mit Ihrem Versicherer über den Übergang des Vertrags
• Wohnsitz beim Bürgeramt, falls Sie umziehen

Bei der Grundsteuer müssen Sie meist nichts tun. Beim Verkauf eines ganzen Grundstücks wird das Finanzamt in der Regel von selbst tätig, während etwa Teilverkäufe oder Nutzungsänderungen gesondert angezeigt werden müssen.

Die häufigsten Fehler beim Hausverkauf

Die meisten Probleme sehen wir nicht am Notartisch, sondern ganz am Anfang.

• Der Preis wird aus dem Bauch festgelegt. Oft ist es der Wert, den man sich wünscht oder den der Nachbar angeblich bekommen hat.
• Unterlagen fehlen. Dann wartet ein fest entschlossener Käufer drei Wochen auf die Bauakte und kauft in der Zwischenzeit woanders.
• Mängel werden verschwiegen. Das zerstört Vertrauen und kann rechtliche Folgen haben.
• Die Finanzierung des Käufers wird nicht geprüft. Ein geplatzter Notartermin kostet Zeit und nicht selten den nächsten Interessenten.
• Die Steuerfrage wird übersehen. Ein paar Monate Geduld können bei einer vermieteten Immobilie einen erheblichen Unterschied machen.

Was wir aus Berliner Verkäufen gelernt haben

Wir begleiten seit 2019 Eigentümer beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in Berlin und im Umland. Eine Erfahrung wiederholt sich dabei fast jedes Mal. Die Eigentümer, die am entspanntesten verkaufen, sind nicht die mit dem schönsten Haus, sondern die, die vorbereitet sind. Wenn bei der ersten Besichtigung Energieausweis, Grundrisse und Modernisierungsbelege auf dem Tisch liegen, verändert das die ganze Stimmung. Käufer fühlen sich ernst genommen und fragen nicht nach Gründen für einen Preisnachlass.

Die zweite Erfahrung betrifft den Preis. Wir erleben oft, dass Eigentümer mit einer Zahl aus einem Onlinerechner kommen. Diese Rechner kennen weder den Zustand der Heizung noch die Lärmquelle hinter dem Garten. Deshalb machen wir die Wertermittlung immer vor Ort und auf Grundlage lokaler Marktdaten, und wir sagen auch, wenn eine Erwartung zu hoch ist. Das ist nicht immer das, was man hören möchte, aber es ist der kürzeste Weg zu einem guten Ergebnis.

Und die dritte Sache ist uns besonders wichtig. Ein Hausverkauf ist selten nur ein Geschäft. Oft hängen Erinnerungen, eine Trennung oder ein Erbe daran. Deshalb betreut der Inhaber jeden Verkauf persönlich, vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe, ohne wechselnde Ansprechpartner. Im Schnitt vergehen bei uns rund 6 Wochen bis zum Notartermin, und 98 % unserer Kunden empfehlen uns weiter.

— David

Ihr Hausverkauf in Berlin und Brandenburg

Sie möchten wissen, was Ihr Haus heute wert ist, bevor Sie die Checkliste abarbeiten? Wir erstellen Ihnen eine kostenfreie, ehrliche Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten. Wenn Sie danach mit uns verkaufen, sind professionelle Fotos, 360° Tour, Video, Grundriss und auf Wunsch eine diskrete Off-Market-Vermarktung Teil der Betreuung. Fordern Sie hier Ihre kostenlose Wertermittlung an oder sehen Sie sich unsere bereits verkauften Immobilien an.

Häufige Fragen zum Hausverkauf

Welche Unterlagen sind beim Hausverkauf Pflicht?

Gesetzlich vorgeschrieben ist vor allem der Energieausweis, den Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen müssen. Praktisch unverzichtbar sind außerdem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, weil Notar und finanzierende Bank sie verlangen. Ohne diese Papiere kommt kaum ein Verkauf zustande.

Was muss ich ans Finanzamt zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre oder haben Sie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt, fällt in der Regel keine Einkommensteuer auf den Gewinn an. In anderen Fällen kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Lassen Sie das vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen.

Was ist der größte Fehler beim Hausverkauf?

Aus unserer Erfahrung ist es ein zu hoher Startpreis. Das Haus bleibt lange online, Interessenten werden misstrauisch und am Ende wird oft unter dem Wert verkauft, der mit einem realistischen Preis möglich gewesen wäre.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Das hängt stark von Lage, Zustand, Preis und der Vorbereitung der Unterlagen ab. Mit vollständigen Papieren und einem marktgerechten Preis sind wenige Wochen bis zum Notartermin realistisch. Nach der Beurkundung vergehen meist noch einige Wochen, bis der Kaufpreis gezahlt und das Haus übergeben ist.

Quellen

• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte
• § 80 GModG, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• § 87 GModG, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige
• § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
• § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten
• Verbraucherzentrale, Ratgeber Immobilienverkauf
• Verwaltungsportal Bund, Pflichten bei Kauf und Verkauf von Immobilien
• Bundesportal, Grundsteuer und Anzeige von Änderungen am Grundbesitz
• Notarkammer Koblenz, Verkauf von Haus, Grundstück und Eigentumswohnung

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