Kaufpreisfälligkeit beim Notar einfach erklärt

Nach dem Notartermin wird nicht sofort gezahlt. Der Kaufpreis ist erst fällig, wenn der Notar bestätigt hat, dass alle im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, und das schriftlich in der Fälligkeitsmitteilung festhält. Erst ab diesem Schreiben läuft die Zahlungsfrist für den Käufer. Hier erfahren Sie, was der Notar bis dahin prüft, wie lange das in Berlin und Brandenburg typischerweise dauert und was Käufer und Verkäufer selbst tun können, damit das Geld ohne Verzögerung fließt.

Kurz gesagt

• Der Käufer zahlt erst, wenn sein lastenfreier Eigentumserwerb gesichert ist. Das bestätigt der Notar in der Fälligkeitsmitteilung.
• Typische Voraussetzungen sind die eingetragene Auflassungsvormerkung, nötige Genehmigungen, die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank und der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht.
• In vielen Verträgen hat der Käufer ab Absendung der Mitteilung rund zwei Wochen Zeit für die Zahlung.
• Bezahlt wird in der Regel direkt an den Verkäufer und dessen Bank, ein Notaranderkonto ist die Ausnahme.
• Wer zu spät zahlt, gerät in Verzug. Die genauen Folgen stehen im Kaufvertrag.

Inhaltsverzeichnis

• Warum nach der Beurkundung niemand sofort zahlt
• Die Fälligkeitsvoraussetzungen im Überblick
• Das Vorkaufsrecht in Berlin und warum es dauern kann
• Was in der Fälligkeitsmitteilung steht
• Wie lange es vom Notartermin bis zur Zahlung dauert
• So läuft die Zahlung mit Finanzierung
• Was Verkäufer tun können, damit es schneller geht
• Was Käufer jetzt vorbereiten sollten
• Wenn der Käufer nicht pünktlich zahlt
• Unser Blick aus der Praxis
• Begleitung bis zum Zahlungseingang
• Häufige Fragen zur Kaufpreisfälligkeit
• Quellen

Warum nach der Beurkundung niemand sofort zahlt

Beim Kauf eines Fahrrads tauschen Sie Geld gegen Ware, fertig. Bei einer Immobilie geht das nicht. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch, und bis dahin vergehen Wochen oder Monate. Außerdem lastet auf vielen Objekten noch eine Grundschuld der Bank des Verkäufers, die erst abgelöst werden muss. Ein direkter Austausch Zug um Zug ist bei Grundstücken deshalb wegen der Grundbucheintragung und abzulösender Vorlasten nicht möglich.

Die Lösung ist die Kaufpreisfälligkeit. Laut Bundesnotarkammer soll der Kaufpreis erst gezahlt werden, wenn sicher ist, dass der Käufer das unbelastete Eigentum erhält. Der Notar steht dabei zwischen beiden Seiten. Er schützt den Käufer davor, zu zahlen und am Ende ohne Eigentum dazustehen. Und er schützt den Verkäufer, weil die Umschreibung im Grundbuch erst beantragt wird, wenn der Kaufpreis nachweislich angekommen ist.

Für Sie bedeutet das ganz praktisch, dass der Tag der Unterschrift nicht der Tag der Zahlung ist. Wer als Verkäufer schon fest mit dem Geld für den nächsten Kauf plant, sollte diese Lücke von Anfang an einrechnen.

Die Fälligkeitsvoraussetzungen im Überblick

Welche Bedingungen genau gelten, steht in Ihrem Kaufvertrag, meist gleich in einem der ersten Abschnitte zum Kaufpreis. In den allermeisten Verträgen tauchen aber dieselben Punkte auf. Die Bundesnotarkammer nennt als typische Voraussetzungen erforderliche Genehmigungen, die eingetragene Vormerkung, die Löschungsunterlagen für nicht übernommene Belastungen und den Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht.

Zur Verwalterzustimmung bei Wohnungseigentum und zu den Löschungsbewilligungen gibt es eine ausführliche Darstellung zur Fälligkeitsmitteilung. Dort steht auch ein Punkt, der in der Praxis oft übersehen wird. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts gehört nicht in die Fälligkeitsvoraussetzungen, weil das Finanzamt sonst die Zahlung verzögern könnte und ein Käufer die Fälligkeit durch späte Zahlung der Grunderwerbsteuer absichtlich hinausschieben könnte.

Bei der Räumung ist Vorsicht geboten. Sie kann im Vertrag als zusätzliche Bedingung vereinbart werden, wird aber vom Notar nicht überprüft. Käufer und Verkäufer klären das also unter sich, am besten mit einem Übergabeprotokoll.

Das Vorkaufsrecht in Berlin und warum es dauern kann

Gerade in Berlin ist das Vorkaufsrecht oft der Punkt, auf den alle warten. Die Gemeinde kann beim Verkauf von Grundstücken nach dem Baugesetzbuch unter bestimmten Voraussetzungen selbst in den Vertrag eintreten. Ob das so ist, prüft das Bezirksamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Besteht kein Vorkaufsrecht oder will der Bezirk es nicht ausüben, stellt er ein Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht aus. Erst damit kann die Eintragung im Grundbuch vollzogen werden.

Für die Prüfung sieht das Baugesetzbuch eine Frist von drei Monaten vor. Das Bezirksamt Neukölln erklärt, dass diese Frist mit Zugang der vollständigen Mitteilung des Kaufvorgangs beginnt, also mit dem Kaufvertrag samt Anlagen und Bezugsurkunden. Viele Bezirke antworten deutlich schneller, verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht. Fehlt eine Anlage, beginnt die Uhr erst später zu laufen. Den Antrag stellt in aller Regel der Notar für Sie, prüfen Sie aber nach, ob das in Ihrem Vertrag so geregelt ist.

In Brandenburg läuft das Verfahren über die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Der Ablauf ist ähnlich, die Bearbeitungszeit hängt stark von der Verwaltung vor Ort ab.

Was in der Fälligkeitsmitteilung steht

Die Fälligkeitsmitteilung ist ein Schreiben des Notars an den Käufer, meist mit Kopie an den Verkäufer und die finanzierende Bank. Liegen alle Voraussetzungen für einen gesicherten und lastenfreien Eigentumserwerb vor, teilt der Notar dem Käufer darin mit, dass der Kaufpreis jetzt gezahlt werden muss.

In der Praxis finden Sie darin meist diese Angaben.

1. Die Bestätigung, dass die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen eingetreten sind.
2. Den Gesamtkaufpreis und die Frist, bis wann er zu zahlen ist.
3. Die Aufteilung der Zahlung, also welcher Betrag an die Bank des Verkäufers zur Ablösung der Grundschuld geht und welcher Rest auf das Konto des Verkäufers.
4. Die Bankverbindungen der Empfänger und den Verwendungszweck.
5. Den Hinweis, dass die Ablösebeträge der Gläubigerbank nur für einen bestimmten Zeitraum gelten, weil Zinsen weiterlaufen.

Lesen Sie die Aufteilung genau. Wer den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweist, obwohl ein Teil an dessen Bank gehen sollte, riskiert, dass die Grundschuld nicht gelöscht wird. Bei Unklarheiten rufen Sie im Notariat an, bevor Sie überweisen.

Juristisch unterscheidet man noch zwei Varianten. Meist löst erst das Schreiben des Notars selbst die Fälligkeit aus. Seltener ist geregelt, dass der Käufer schon zahlen muss, sobald er von den erfüllten Bedingungen weiß. Welche Variante gilt, steht in Ihrem Vertrag.

Wie lange es vom Notartermin bis zur Zahlung dauert

Eine feste Dauer gibt es nicht, weil der Zeitplan von Grundbuchamt, Bezirksamt und Banken abhängt. In vielen Fällen vergehen bis zur Fälligkeitsmitteilung einige Wochen, mit einer langsamen Vorkaufsrechtsprüfung auch länger. Danach läuft die Zahlungsfrist. In einem gängigen Mustervertrag ist der Kaufpreis zwei Wochen nach Absendung der Mitteilung des Notars fällig. Andere Verträge nennen kürzere oder längere Fristen, schauen Sie also in Ihre Urkunde.

So sieht der übliche Ablauf aus.

1. Beurkundung. Beide Seiten unterschreiben beim Notar.
2. Anträge des Notars. Er beantragt die Vormerkung beim Grundbuchamt, fragt das Vorkaufsrecht an, holt Genehmigungen und die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank ein. Außerdem meldet er den Vertrag dem Finanzamt, das dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid schickt.
3. Überwachung. Der Notar dokumentiert, welche Voraussetzung wann eingetreten ist. Empfohlen wird dafür ein Abwicklungsbogen, der spätestens nach der Beurkundung angelegt wird.
4. Fälligkeitsmitteilung. Sind alle Punkte erfüllt, geht das Schreiben raus.
5. Zahlung. Der Käufer oder seine Bank überweist innerhalb der Frist.
6. Zahlungsbestätigung. Der Verkäufer bestätigt den Eingang, dann folgt meist die Übergabe.
7. Eigentumsumschreibung. Sobald auch die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, beantragt der Notar die Umschreibung im Grundbuch.

Einen Überblick über alle Schritte vor und nach dem Notartermin finden Sie in unserem Beitrag zum Ablauf eines Immobilienverkaufs.

So läuft die Zahlung mit Finanzierung

Die meisten Käufer finanzieren mit einem Darlehen. Dann schickt der Notar der Bank eine Kopie der Fälligkeitsmitteilung, damit sie den finanzierten Teil direkt an den Verkäufer auszahlen kann. Das Eigenkapital überweist der Käufer selbst.

Damit das klappt, muss die Bank vorher alles haben, was sie zur Auszahlung braucht. Dazu gehört häufig die Grundschuldbestellung, die meist kurz nach dem Kaufvertrag beim Notar beurkundet wird. Fehlt etwas, verzögert sich die Auszahlung, und die Frist im Kaufvertrag läuft trotzdem weiter. Klären Sie deshalb schon vor dem Notartermin mit Ihrer Bank, wie viele Tage sie nach Eingang der Fälligkeitsmitteilung braucht. Was Ihre Bank vorab bestätigen sollte, lesen Sie in unserem Text zur Finanzierungsbestätigung beim Immobilienkauf.

Gezahlt wird im Normalfall direkt an den Verkäufer beziehungsweise dessen Gläubiger. Die Abwicklung über ein Notaranderkonto ist ein Sonderfall, der nur bei besonderen Konstellationen sinnvoll ist und zusätzliche Gebühren kostet.

Was Verkäufer tun können, damit es schneller geht

Als Verkäufer haben Sie mehr Einfluss auf den Zeitplan, als viele denken. Die häufigste Bremse sind die Löschungsunterlagen der eigenen Bank. Melden Sie dort früh an, dass Sie verkaufen, und fragen Sie, wie lange die Bank für Löschungsbewilligung und Ablösebetrag braucht. Bei alten Grundschulden, deren Darlehen längst getilgt ist, lohnt es sich, die Unterlagen schon vor dem Notartermin anzufordern. Den Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek erklären wir in einem eigenen Beitrag.

Bei Eigentumswohnungen hilft ein kurzer Anruf bei der Hausverwaltung, ob eine Verwalterzustimmung nötig ist und welche Nachweise sie dafür sehen will. Halten Sie außerdem alle Dokumente vollständig bereit, vom Grundbuchauszug bis zur Teilungserklärung. Welche das sind, zeigt unsere Liste der Unterlagen für den Immobilienverkauf. Und wer die Kosten rund um den Vertrag vorab kalkulieren möchte, findet eine Übersicht zu den Notarkosten beim Hausverkauf samt Checkliste für den Termin.

Was Käufer jetzt vorbereiten sollten

Als Käufer sollten Sie zwischen Notartermin und Fälligkeit vor allem zwei Dinge im Blick haben. Erstens die Finanzierung, die pünktlich abrufbar sein muss. Zweitens die Grunderwerbsteuer, die unabhängig vom Kaufpreis kommt. Die Steuer muss bezahlt sein, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgen kann. In Berlin liegt der Satz bei 6 Prozent, in Brandenburg bei 6,5 Prozent, wie die Übersicht der Grunderwerbsteuersätze zeigt. Bei einem Kaufpreis von 450.000 € sind das in Berlin 27.000 €.

Planen Sie diese Summe getrennt vom Kaufpreis ein, denn der Bescheid kommt oft schon vor der Fälligkeitsmitteilung. Mit welchen Nebenkosten Sie insgesamt rechnen müssen, steht in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten bei Immobilien. Wer zum ersten Mal eine Wohnung kauft, kann sich zusätzlich an unserer Checkliste zum Wohnungskauf entlanghangeln.

Wenn der Käufer nicht pünktlich zahlt

Zahlt der Käufer nicht innerhalb der Frist, gerät er in Zahlungsverzug. Das kann vertraglich vereinbarte Verzugszinsen auslösen und den Verkäufer unter Umständen zum Rücktritt vom Vertrag berechtigen. Wie genau, regelt der jeweilige Kaufvertrag.

Wichtig für Verkäufer ist dabei, dass die Frist erst mit dem Zugang der Fälligkeitsmitteilung läuft. Kommt es zum Streit, kann es darauf ankommen, dass der Verkäufer den Zugang des Schreibens beim Käufer nachweisen kann. Bitten Sie den Notar daher um eine Kopie mit Versanddatum. Wenn eine Zahlung ausbleibt, sprechen Sie zuerst mit dem Notar und der Gegenseite. Oft steckt nur eine verspätete Bankauszahlung dahinter. Bleibt das Geld länger aus oder droht ein Rücktritt, lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Immobilienrecht beraten, bevor Sie selbst Fristen setzen oder vom Vertrag zurücktreten.

Unser Blick aus der Praxis

Wir begleiten seit 2019 Verkäufe und Käufe in Berlin und Umgebung, und die Zeit zwischen Notartermin und Fälligkeit ist für viele Eigentümer die nervöseste Phase. Der Vertrag ist unterschrieben, aber das Geld ist noch nicht da. Genau hier zeigt sich, ob die Vorbereitung gut war.

Unsere Erfahrung ist simpel. Die meisten Verzögerungen entstehen nicht beim Notar, sondern weil Unterlagen zu spät angefordert werden. Deshalb klären wir schon vor der Beurkundung mit unseren Eigentümern, welche Bank im Grundbuch steht, ob eine Verwalterzustimmung nötig ist und was der Käufer für seine Finanzierung braucht. Bei Käufern achten wir darauf, dass die Finanzierung wirklich steht, bevor ein Termin vereinbart wird.

Und wir bleiben auch nach dem Notartermin erreichbar. Weil die Betreuung immer bei mir persönlich liegt und nicht bei wechselnden Ansprechpartnern, wissen Sie jederzeit, wen Sie anrufen, wenn das Bezirksamt sich Zeit lässt oder die Bank nachfragt.

— David

Begleitung bis zum Zahlungseingang

Sie möchten verkaufen und wollen, dass zwischen Notartermin und Geldeingang nichts liegen bleibt? Wir starten mit einer kostenfreien, ehrlichen Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten und begleiten Sie persönlich bis zum Abschluss. Im Durchschnitt vergehen bei uns sechs Wochen bis zum Notartermin, und 98 Prozent unserer Kunden empfehlen uns weiter.

Wenn Sie kaufen möchten, legen wir für Sie einen Suchauftrag für Ihre Wunschimmobilie an, der Sie 0 € kostet, und helfen bei Kontakten zur Finanzierung.

Häufige Fragen zur Kaufpreisfälligkeit

Wann ist der Kaufpreis nach dem Notartermin fällig?

Erst wenn der Notar in der Fälligkeitsmitteilung bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. Ab Absendung oder Zugang des Schreibens läuft dann die vertragliche Zahlungsfrist, häufig zwei Wochen. Bis zur Mitteilung selbst vergehen meist einige Wochen, abhängig von Grundbuchamt, Bezirksamt und Banken.

Darf ich als Käufer schon vor der Fälligkeitsmitteilung zahlen?

Davon ist dringend abzuraten. Solange die Vormerkung nicht eingetragen ist und die Löschungsunterlagen fehlen, ist Ihr Eigentumserwerb nicht gesichert. Zahlen Sie erst, wenn das Schreiben des Notars vorliegt.

Was passiert, wenn die Fälligkeitsmitteilung lange auf sich warten lässt?

Fragen Sie im Notariat nach, welche Voraussetzung noch fehlt. Häufig sind es die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank oder das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht, für das in Berlin bis zu drei Monate Prüfzeit möglich sind. Mit dieser Information können Sie gezielt nachhaken.

Wie hoch sind die Notarkosten bei einem Kaufpreis von 100.000 €?

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und steigen mit dem Kaufpreis. Hinzu kommen die Kosten des Grundbuchamts für Vormerkung und Umschreibung. Die genaue Summe für Ihren Vertrag nennt Ihnen das Notariat vorab auf Anfrage.

Quellen

• Notar.de zur Kaufpreisfälligkeit
• Bundesnotarkammer, Infoblatt zum Kauf einer gebrauchten Immobilie
• Haufe, Grundstückskauf und Kaufpreisfälligkeit
• Haufe, Grundstückskauf und Kaufpreis
• Notariatsportal zur Fälligkeitsmitteilung
• Service Berlin, Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht
• Bezirksamt Neukölln, Vorkaufsrechtsprüfung
• PwC, Grunderwerbsteuersätze in Deutschland

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