Immobilienkaufvertrag prüfen, bevor Sie beim Notar unterschreiben

Den Kaufvertrag für eine Immobilie prüfen Sie am besten in der Zeit zwischen Entwurf und Notartermin, denn danach lässt sich praktisch nichts mehr ändern. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe, markieren Sie jede Stelle, die Sie nicht sicher erklären können, und klären Sie diese Punkte vorher mit dem Notar. Besonders genau sollten Sie auf Kaufpreis und Fälligkeit, Übergabe, Lastenfreistellung, Zusicherungen und den Ausschluss der Sachmängelhaftung schauen. Wir begleiten in Berlin und Brandenburg seit 2019 Verkäufe und Käufe bis zum Notartermin und zeigen Ihnen hier, worauf es in der Praxis wirklich ankommt.

Kurz gesagt

• Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland unwirksam. Ein Widerrufsrecht nach der Unterschrift gibt es nicht, deshalb zählt allein die Prüfung davor.
• Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar bestätigt, dass dem Eigentumserwerb nichts mehr im Weg steht. Die Auflassungsvormerkung sichert Sie als Käufer im Grundbuch ab.
• Beim Privatverkauf wird die Gewährleistung meist ausgeschlossen. Für arglistig verschwiegene Mängel gilt dieser Ausschluss nicht.
• Alles, was Ihnen bei der Besichtigung zugesagt wurde und für Sie wichtig ist, gehört schriftlich in den Vertrag.
• Der Notar prüft neutral die rechtliche Seite. Ob der Preis zur Immobilie passt, ist eine eigene Frage, die Sie getrennt klären sollten.

Inhaltsverzeichnis

• Warum die Zeit vor dem Notartermin so wichtig ist
• Die Klauseln, die Sie Zeile für Zeile prüfen sollten
• Sachmängelhaftung und Gewährleistungsausschluss beim Privatverkauf
• Arglistige Täuschung, wann sie vorliegt und was dann gilt
• Was Verkäufer im Vertrag schützt
• Notar, Anwalt oder Makler, wer was prüft
• Die teuersten Fehler rund um den Kaufvertrag
• Unsere Sicht aus der Praxis
• Verkauf und Kauf mit persönlicher Begleitung
• Häufige Fragen
• Quellen

Warum die Zeit vor dem Notartermin so wichtig ist

Ein Grundstücks- oder Wohnungskauf wird in Deutschland nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Der Notar setzt den Entwurf auf, liest ihn im Termin vor und erklärt beiden Seiten, was darin steht. Er ist dabei neutral und unparteiisch. Das heißt aber auch, dass er nicht Ihr Interessenvertreter ist. Er sorgt für einen rechtlich sauberen Vertrag, verhandelt aber nicht für Sie.

Viele Käufer und Verkäufer bekommen den Entwurf, legen ihn zur Seite und lesen ihn erst am Abend vor dem Termin. Das ist einer der häufigsten Fehler, zusammen mit dem Irrglauben, man könne nach der Unterschrift noch innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Das stimmt beim notariellen Kaufvertrag nicht. Was beurkundet ist, gilt.

Ist ein Verbraucher beteiligt und der Vertrag kommt vom Unternehmer, etwa vom Bauträger, soll der Notar den beabsichtigten Text nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Nutzen Sie diese Zeit. Auch beim Privatverkauf lohnt es sich, den Entwurf mindestens eine Woche vorher in der Hand zu haben. Wer drängt, den Termin kurzfristig vorzuziehen, sollte Ihnen einen guten Grund dafür nennen.

So gehen Sie mit dem Entwurf am besten um.

1. Drucken Sie ihn aus und lesen Sie ihn einmal ganz, ohne etwas zu markieren.
2. Lesen Sie ihn ein zweites Mal und markieren Sie jede Zahl, jedes Datum und jede Formulierung, die Sie nicht in eigenen Worten erklären können.
3. Gleichen Sie die Angaben mit Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Exposé und Ihren Notizen aus der Besichtigung ab.
4. Schicken Sie Ihre Fragen und Änderungswünsche schriftlich an den Notar, damit ein überarbeiteter Entwurf vor dem Termin vorliegt.
5. Gehen Sie erst zum Termin, wenn alle offenen Punkte geklärt sind.

Die Klauseln, die Sie Zeile für Zeile prüfen sollten

Jeder Notar hat seine eigenen Muster, der Aufbau ist aber fast immer ähnlich. Diese Punkte sind die wichtigsten, weil hier das meiste Geld und das größte Risiko liegen.

Das Kaufobjekt

Prüfen Sie, ob Grundbuchblatt, Flurstück, Größe und bei einer Eigentumswohnung die Nummer laut Aufteilungsplan stimmen. Sind ein Stellplatz, ein Keller oder eine Gartenfläche als Sondernutzungsrecht mitverkauft, muss das ausdrücklich im Vertrag stehen. Was nicht drinsteht, haben Sie im Zweifel nicht gekauft.

Kaufpreis und Fälligkeit

Der Kaufpreis sollte als feste Summe genannt sein, bei Inventar gern getrennt ausgewiesen. Noch wichtiger ist die Frage, wann er fällig wird. Üblich ist, dass der Notar Sie anschreibt, sobald feststeht, dass dem Eigentumserwerb keine Hindernisse mehr entgegenstehen und der Kaufpreis bezahlt werden kann. Typische Voraussetzungen sind die eingetragene Vormerkung, die Löschungsunterlagen der Bank des Verkäufers und gegebenenfalls der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Achten Sie als Käufer darauf, dass zwischen Fälligkeitsmitteilung und Zahlungsfrist genug Zeit für Ihre Bank bleibt. Wie Sie das mit Ihrer Finanzierung abstimmen, steht in unserem Beitrag zur Finanzierungsbestätigung beim Immobilienkauf.

Die Auflassungsvormerkung

Die Vormerkung im Grundbuch ist Ihr wichtigster Schutz als Käufer. Sie sichert Ihr Recht auf die Eigentumsübertragung, auch wenn der Verkäufer zwischendurch an jemand anderen verkaufen oder das Objekt belasten wollte. Zahlen Sie nie, bevor sie eingetragen ist.

Übergabe von Besitz, Nutzen und Lasten

Hier steht, ab wann Ihnen die Immobilie gehört, im praktischen Sinn. Ab diesem Tag tragen Sie Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld, und ab diesem Tag gehen auch Risiken wie ein Wasserschaden auf Sie über. Meist ist die Übergabe an die vollständige Zahlung des Kaufpreises geknüpft. Halten Sie den Zustand am Übergabetag in einem Protokoll fest, eine Vorlage finden Sie in unserem Artikel zum Übergabeprotokoll beim Hausverkauf.

Lastenfreistellung und Grundschulden

Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld der Bank des Verkäufers, muss der Vertrag regeln, wie sie gelöscht wird. Üblich ist, dass ein Teil Ihres Kaufpreises direkt an diese Bank fließt und nur der Rest an den Verkäufer. Prüfen Sie auch Abteilung II des Grundbuchs. Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Wohnrecht bleiben oft bestehen und sollten Ihnen bekannt und im Vertrag erwähnt sein.

Zusicherungen und Beschaffenheit

Was der Verkäufer ausdrücklich zusichert, etwa dass das Dach 2018 erneuert wurde oder dass keine Feuchtigkeit im Keller ist, sollte als Beschaffenheit im Vertrag stehen. Die Verbraucherzentrale rät, wichtige Eigenschaftszusagen schriftlich festzuhalten, weil Makler sich grundsätzlich auf Verkäuferangaben verlassen dürfen. Ein Satz im Exposé schützt Sie später kaum, ein Satz im Vertrag schon.

Inventar und Vermietung

Einbauküche, Markise oder Sauna sollten mit einem eigenen Betrag aufgelistet sein. Bei vermieteten Objekten muss klar sein, welche Mietverträge übergehen, wer die Kaution erhält und ab wann die Miete Ihnen zusteht. Für Verkäufer haben wir das ausführlich unter Wohnung mit Mieter verkaufen beschrieben.

Die Checkliste auf einen Blick

Sachmängelhaftung und Gewährleistungsausschluss beim Privatverkauf

Verkaufen Privatleute eine gebrauchte Wohnung oder ein Haus, wird die Gewährleistung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Im Vertrag steht dann sinngemäß, dass der Käufer das Objekt im heutigen Zustand kauft. Für Käufer bedeutet das, dass Sie für normale Abnutzung und versteckte Mängel, die auch der Verkäufer nicht kannte, in der Regel keine Ansprüche haben.

Der Ausschluss hat aber Grenzen. Er greift nicht bei Mängeln, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, und er sollte nicht für Beschaffenheiten gelten, die ausdrücklich vereinbart sind. Prüfen Sie deshalb, ob die Formulierung im Entwurf so weit gefasst ist, dass sie auch Ihre Zusicherungen aushebelt. Das ist eine Frage, die Sie dem Notar direkt stellen können.

Anders liegt der Fall, wenn ein Unternehmer an einen Verbraucher verkauft oder ein vorformulierter Vertrag verwendet wird. Dann ist ein Ausschluss von Schadensersatz für Schäden an Leben, Körper oder Gesundheit und für grob fahrlässige oder vorsätzliche Pflichtverletzungen nach § 309 Nr. 7 BGB unwirksam. Wer vom Bauträger kauft, sollte außerdem die Bau- und Leistungsbeschreibung und den Zahlungsplan genau lesen, denn dort sieht die Verbraucherzentrale die größten Risiken für Käufer.

Bei den Fristen gilt für Mängel an Bauwerken eine Verjährung von fünf Jahren ab Übergabe. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, die nach demselben Paragrafen aber nicht vor Ablauf dieser fünf Jahre endet.

Arglistige Täuschung, wann sie vorliegt und was dann gilt

Arglist bedeutet nicht, dass der Verkäufer lügen muss. Es reicht, wenn er Mängel verschweigt, die er kennt oder zumindest für möglich hält und die für Ihre Kaufentscheidung erheblich sind. Der Verkäufer muss solche wesentlichen Mängel nach Auskunft der bayerischen Notarkammer sogar ungefragt offenbaren, wenn er davon ausgehen muss, dass sie für den Käufer wichtig sind.

Typische Beispiele aus der Praxis sind ein bekannter Feuchteschaden, der frisch überstrichen wurde, ein Hausschwamm, eine ungenehmigt ausgebaute Dachgeschosswohnung oder Ärger mit der Eigentümergemeinschaft über eine teure Sanierung, die schon beschlossen ist. Kann der Käufer nachweisen, dass der Verkäufer davon wusste, kommen trotz Gewährleistungsausschluss Schadensersatzansprüche in Betracht.

Der Haken liegt im Nachweis. Sie müssen belegen, dass der Verkäufer den Mangel kannte. Deshalb lohnt es sich, schon vor dem Kauf gezielt und schriftlich nachzufragen, etwa per E-Mail. Eine falsche Antwort auf eine konkrete Frage lässt sich später viel leichter belegen als ein bloßes Schweigen. Wenn Sie nach dem Kauf einen solchen Mangel entdecken, sichern Sie Fotos und Unterlagen und wenden Sie sich zeitnah an einen Anwalt für Immobilienrecht, bevor Sie selbst Forderungen stellen oder reparieren lassen.

Für Verkäufer heißt das umgekehrt, dass Offenheit die beste Absicherung ist. Was Sie bekannt geben und was im Vertrag als bekannter Mangel steht, kann Ihnen später nicht als Arglist vorgehalten werden.

Was Verkäufer im Vertrag schützt

Auch als Eigentümer sollten Sie den Entwurf nicht nur abnicken. Prüfen Sie, ob der Besitz erst nach vollständiger Zahlung übergeht und ob Sie bei Zahlungsverzug vom Vertrag zurücktreten können. Achten Sie darauf, dass alle Mängel, die Sie kennen, im Vertrag genannt sind. Stimmen Sie mit Ihrer Bank rechtzeitig ab, welcher Betrag zur Ablösung der Grundschuld nötig ist, damit die Löschungsunterlagen nicht zum Engpass werden.

Welche Dokumente Sie für den Notar brauchen, haben wir in der Übersicht zu den Unterlagen beim Immobilienverkauf zusammengestellt. Wie sich der Kaufvertrag in den Gesamtablauf einfügt, zeigt unser Beitrag zum Ablauf eines Immobilienverkaufs.

Notar, Anwalt oder Makler, wer was prüft

Der Notar prüft den Vertrag rechtlich und erklärt ihn. Seine Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Geschäftswert, also im Wesentlichen nach dem Kaufpreis. Eine allgemeine Beratung zum Entwurf ist in den Beurkundungsgebühren bereits enthalten. Sie können und sollten den Notar also vor dem Termin anrufen und Fragen stellen, das kostet nichts extra.

Ein Anwalt für Immobilienrecht vertritt dagegen nur Ihre Interessen. Das lohnt sich vor allem beim Kauf vom Bauträger, bei Erbbaurecht, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder wenn Sie bewusst nachverhandeln wollen. Die Kosten hängen vom Umfang ab. Fragen Sie vorher nach einem festen Betrag für die Prüfung, viele Kanzleien nennen auf Anfrage eine Pauschale.

Was weder Notar noch Anwalt beantworten, ist die Frage, ob der Preis stimmt. Die rechtliche Prüfung sagt nichts darüber, ob die Wohnung ihr Geld wert ist. Dafür braucht es eine Bewertung anhand von Vergleichspreisen, Zustand und Lage, bei Renditeobjekten auch anhand der Mieterträge. Wie eine solche Bewertung vermieteter Mehrfamilienhäuser Schritt für Schritt abläuft, zeigt gut, wie viel Arbeit jenseits des Vertragstextes steckt. Bei älteren Häusern kommt ein Bausachverständiger hinzu, der Dach, Keller und Haustechnik ansieht.

Die teuersten Fehler rund um den Kaufvertrag

Die teuersten Fehler passieren selten im Kleingedruckten, sondern bei Dingen, die man für selbstverständlich hält.

• Der Entwurf wird erst kurz vor dem Termin gelesen, Fragen bleiben offen.
• Mündliche Zusagen zu Dach, Heizung oder Keller landen nicht im Vertrag.
• Der Käufer verlässt sich auf das Exposé und sieht Protokolle der Eigentümerversammlung nie ein.
• Die Bank bekommt die Fälligkeitsmitteilung zu spät, und es drohen Verzugszinsen.
• Beim Bauträgerkauf werden Baubeschreibung und Zahlungsplan nur überflogen.
• Die Nebenkosten werden unterschätzt, obwohl Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einen großen Betrag ausmachen. Was genau anfällt, steht in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten bei Immobilien.

Wer eine Wohnung kauft, findet die Schritte vor dem Notartermin außerdem in unserer Wohnungskauf Checkliste.

Unsere Sicht aus der Praxis

Wir erleben bei fast jedem Verkauf, dass die eigentliche Arbeit vor dem Notartermin passiert. Wenn Unterlagen vollständig sind, bekannte Mängel offen auf dem Tisch liegen und Zusagen sauber im Entwurf stehen, verläuft der Termin ruhig und ohne Überraschungen. Genau darauf legen wir Wert, weil ein Vertrag nur so gut ist wie die Informationen, auf denen er beruht.

Deshalb raten wir Verkäufern, lieber einen Mangel zu viel als einen zu wenig zu nennen. Das kostet selten Geld beim Preis, schützt aber vor dem Vorwurf der Arglist und vor jahrelangem Streit. Käufern raten wir, jede Frage zu stellen, auch die, die ihnen peinlich vorkommt. Ein guter Notar nimmt sich dafür Zeit.

Bei uns betreut der Inhaber jeden Verkauf selbst, vom ersten Gespräch bis zum Notartermin. Im Schnitt vergehen dabei rund sechs Wochen bis zur Beurkundung. Das funktioniert, weil wir den Vertragsentwurf gemeinsam mit den Beteiligten durchgehen, Fragen an den Notar bündeln und dafür sorgen, dass der Termin erst stattfindet, wenn alle wissen, was sie unterschreiben.

— David

Verkauf und Kauf mit persönlicher Begleitung

Sie möchten in Berlin oder Brandenburg verkaufen und wissen, ob Ihr Preis realistisch ist? Unsere kostenlose Wertermittlung beruht auf lokalen Marktdaten und ist ehrlich, auch wenn das Ergebnis nicht Ihrer Wunschzahl entspricht. Professionelle Fotos, 360°-Tour und auf Wunsch eine diskrete Vermarktung ohne öffentliches Inserat sind inklusive. Wenn Sie kaufen möchten, können Sie bei uns einen kostenlosen Suchauftrag anlegen und bekommen passende Angebote, bevor sie überall zu sehen sind.

Häufige Fragen

Wie viel kostet es, einen Kaufvertrag vom Anwalt prüfen zu lassen?

Das hängt vom Umfang des Vertrags und vom Aufwand der Kanzlei ab. Fragen Sie vorab nach einer Pauschale oder einem Kostenvoranschlag, damit Sie wissen, woran Sie sind. Für allgemeine Fragen zum Entwurf ist der Notar die erste Adresse, diese Beratung ist in seinen Gebühren schon enthalten.

Wo kann ich einen Immobilienkaufvertrag kostenlos prüfen lassen?

Kostenlos ist die Beratung durch den beurkundenden Notar, denn sie ist mit den gesetzlichen Gebühren abgegolten. Rufen Sie ihn an oder schicken Sie Ihre Fragen schriftlich vor dem Termin. Eine Prüfung allein in Ihrem Interesse bekommen Sie dagegen nur von einem Anwalt, und die kostet Geld.

Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten, nachdem ich beim Notar unterschrieben habe?

Ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es beim notariellen Immobilienkauf nicht. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn vorsieht, zum Beispiel bei Zahlungsverzug, oder wenn das Gesetz ihn erlaubt, etwa bei arglistiger Täuschung. Klären Sie alle Zweifel deshalb vor der Beurkundung.

Haftet ein privater Verkäufer für Mängel, wenn die Gewährleistung ausgeschlossen ist?

Für Mängel, die er nicht kannte, in der Regel nicht. Für Mängel, die er kannte und verschwiegen hat, gilt der Ausschluss nicht. Auch ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften sollten vom Ausschluss nicht erfasst sein.

Wie sieht ein Kaufvertrag für ein Haus aus?

Er beginnt mit den Beteiligten und der genauen Bezeichnung des Grundstücks laut Grundbuch. Danach folgen Kaufpreis, Fälligkeit, Vormerkung, Übergabe, Regelungen zu Lasten und Mängeln, die Auflassung und die Vollmachten für den Notar. Die Reihenfolge unterscheidet sich je nach Notar, die Inhalte sind weitgehend gleich.

Quellen

• advocado, Immobilienkaufvertrag prüfen lassen
• Notar.de, Der sichere Weg zur Immobilie führt über den Notar
• Notarkammer Bayern, Gekauft wie gesehen? Aufklärungspflichten beim Verkauf von Immobilien
• § 438 BGB, Verjährung der Mängelansprüche
• Haufe, Grundstückskauf beim Verbraucher- oder Formularvertrag
• Verbraucherzentrale, Maklergebühren bei Immobilien
• Verbraucherzentrale, Kosten und Vertragsfallen beim Immobilienkauf

Empfehlungen

• Wohnungskauf Checkliste: Die wichtigsten Schritte für Käufer in Deutschland
• Finanzierungsbestätigung beim Immobilienkauf: Das müssen Sie wissen
• Immobilienverkauf Unterlagen: Diese Dokumente brauchen Sie