Maklerprovision beim Verkauf 2026, wer zahlt wie viel?

Wenn Sie als Eigentümer in Berlin oder Brandenburg einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Einfamilienhauses beauftragen, tragen Sie seit Dezember 2020 mindestens die Hälfte der Maklerprovision. Üblich sind insgesamt rund 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, also 3,57 % pro Seite. Festgeschrieben ist diese Zahl aber nirgends, sie bleibt Verhandlungssache. Wir erklären Ihnen hier, welche Regeln gelten, was das bei einem echten Kaufpreis in Euro bedeutet und an welchen Stellen Sie als Verkäufer genau hinschauen sollten.

Kurz gesagt

• Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatkäufer darf der Käufer höchstens 50 % der Provision tragen, wenn nur Sie den Makler beauftragt haben.
• In Berlin und Brandenburg sind 3,57 % pro Partei inklusive Mehrwertsteuer der gängige Satz, gesetzlich vorgeschrieben ist er nicht.
• Bei 500.000 € Kaufpreis bedeutet das 17.850 € für Sie und 17.850 € für den Käufer.
• Für Grundstücke und Mehrfamilienhäuser gelten die Teilungsregeln nicht zwingend, dort ist mehr Spielraum.
• Reservierungsgebühren in vorformulierten Verträgen sind unwirksam, eine seriöse Provision fällt nur bei Erfolg an.

Inhaltsverzeichnis

• Was das Gesetz seit Dezember 2020 regelt
• Wie hoch die Provision in Berlin und Brandenburg ausfällt
• Ein Rechenbeispiel mit echten Zahlen
• Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbe
• Wofür Sie die Provision eigentlich bezahlen
• Unzulässige Gebühren erkennen
• Maklerkosten und die Steuer
• Was beim Verhandeln realistisch ist
• Unsere Sicht auf die Provisionsfrage
• Ihr Verkauf in Berlin und Brandenburg
• Häufige Fragen
• Quellen

Was das Gesetz seit Dezember 2020 regelt

Bis 2020 war die Verteilung der Courtage in Deutschland eine Frage regionaler Gewohnheit. Seitdem gibt es klare Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch. Die Verbraucherzentrale fasst sie gut zusammen. Die Neuregelung gilt für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, und zwar nur dann, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Kauft also eine Privatperson Ihr Haus, greifen die Vorgaben.

Es gibt im Kern zwei Wege.

Der Makler arbeitet für beide Seiten. Dann darf er sich nach § 656c BGB nur von beiden Parteien in gleicher Höhe bezahlen lassen. Verzichtet er bei einer Seite auf seine Provision, gilt das automatisch auch für die andere. Damit ist der alte Trick vom Tisch, dem Verkäufer eine provisionsfreie Vermarktung zu versprechen und dem Käufer alles aufzubürden.

Nur Sie als Verkäufer beauftragen den Makler. Dann dürfen Sie laut § 656d BGB einen Teil der Kosten an den Käufer weitergeben, aber höchstens die Hälfte. Der Käufer muss seinen Anteil außerdem erst zahlen, wenn Sie nachgewiesen haben, dass Sie Ihren Teil beglichen haben. Wer also glaubt, die Courtage einfach komplett in den Kaufvertrag zu schieben, liegt falsch.

Freiwillig dürfen Sie als Eigentümer die volle Provision übernehmen. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie Ihr Objekt für Käufer attraktiver machen wollen, weil deren Nebenkosten sinken.

Wie hoch die Provision in Berlin und Brandenburg ausfällt

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. In der Praxis verlangen Makler häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer pro Partei. Dahinter stecken 3 % netto plus 19 % Umsatzsteuer. Zusammengerechnet landet man bei 7,14 %, und das ist auch bundesweit der häufigste Wert. Je nach Bundesland liegt die Gesamtprovision zwischen 5,95 % und 7,14 %. Berlin und Brandenburg gehören zu den Regionen am oberen Ende dieser Spanne.

Für Käufer nennt Finanztip im eigenen Rechner für Kaufnebenkosten eine Größenordnung von etwa 3 bis 5 % des Kaufpreises, abhängig von Region und Wettbewerb. Das deckt sich mit dem, was wir am Markt sehen. Bei sehr teuren Objekten oder besonders gefragten Lagen wird öfter verhandelt, bei kleinen Wohnungen selten.

Wichtig für Sie ist der Blick auf die Gesamtkosten des Käufers. In Berlin fallen zusätzlich 6 % Grunderwerbsteuer an, in Brandenburg sind es 6,5 %. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Ein Käufer rechnet also schnell mit 10 % und mehr obendrauf. Das beeinflusst, wie viel er Ihnen für die Immobilie selbst noch zahlen kann.

Ein Rechenbeispiel mit echten Zahlen

Nehmen wir eine Eigentumswohnung in Berlin, die für 500.000 € verkauft wird. Der Makler arbeitet für beide Seiten und es gilt der übliche Satz.

Zusammen kassiert der Makler also 35.700 €. Ihre Seite davon sind 17.850 €, die beim Notartermin fällig werden und nicht vorher. Bei einem Einfamilienhaus in Brandenburg für 400.000 € wären es pro Seite 14.280 €, die Grunderwerbsteuer für den Käufer läge bei 26.000 €.

Solche Zahlen wirken auf den ersten Blick hoch. Sie sollten sie trotzdem nicht isoliert betrachten. Entscheidend ist, was am Ende auf Ihrem Konto landet. Wenn ein guter Makler 20.000 € mehr Kaufpreis herausholt als Sie im Alleingang, hat er seine Provision mehr als verdient. Wenn er nur ein Inserat schaltet und ein paar Besichtigungen macht, eher nicht.

Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbe

Die Teilungsregeln aus §§ 656c und 656d BGB gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei einem Baugrundstück, einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeimmobilie ist die Verteilung frei vereinbar. Hier kann die Provision theoretisch komplett beim Käufer liegen, beim Verkäufer oder irgendwo dazwischen.

Für Grundstückseigentümer rund um Berlin ist das relevant. Gerade in den Speckgürtelgemeinden gibt es viel Nachfrage nach erschlossenem Bauland, und ein Bauträger als Käufer ist kein Verbraucher. Dann wird die Provision im Maklervertrag individuell festgelegt. Lassen Sie sich die Verteilung schriftlich geben, bevor die Vermarktung startet.

Auch beim Zweifamilienhaus lohnt ein genauer Blick. Ob es als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zählt oder nicht, entscheidet über die Regeln. Im Zweifel sollten Sie das mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht klären, bevor Sie unterschreiben.

Wofür Sie die Provision eigentlich bezahlen

Rechtlich ist die Maklerprovision ein Erfolgshonorar. Sie wird nur fällig, wenn der Kaufvertrag tatsächlich beim Notar zustande kommt. Der Bundesgerichtshof spricht vom Grundgedanken einer rein erfolgsabhängigen Vergütung. Bis dahin trägt der Makler das Risiko für seine Arbeit.

Und die Arbeit ist mehr, als viele denken. Ein sauberer Verkauf umfasst ungefähr diese Schritte.

1. Eine realistische Wertermittlung auf Basis lokaler Vergleichsdaten
2. Das Zusammenstellen aller Unterlagen von Grundbuchauszug bis Energieausweis
3. Exposé, Fotos, Grundriss und bei Bedarf 360°-Tour oder Drohnenaufnahmen
4. Vorqualifizierung der Interessenten, inklusive Finanzierungsnachweis
5. Besichtigungen, Rückfragen, Preisverhandlung
6. Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notar und Begleitung bis zur Übergabe

Gerade Punkt 4 wird unterschätzt. Ein Käufer, der begeistert zusagt und dann an der Bank scheitert, kostet Sie Wochen. Häufig bewertet die Bank eine Immobilie niedriger als den vereinbarten Preis, dann muss der Käufer mehr Eigenkapital mitbringen. Wie diese Lücke zwischen Bankbewertung und Marktwert entsteht, sollten Verkäufer wie Käufer vor der Preisverhandlung verstehen. Wir prüfen deshalb früh, ob die Finanzierung eines Interessenten tragfähig ist.

Welche Dokumente Sie vorab brauchen, haben wir in unserer Übersicht zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf aufgelistet. Den gesamten Ablauf eines Immobilienverkaufs finden Sie Schritt für Schritt in unseren Fakten.

Unzulässige Gebühren erkennen

Neben der Provision tauchen manchmal weitere Posten auf. Besonders verbreitet waren lange Reservierungsgebühren, die Kaufinteressenten zahlen sollten, damit ein Objekt für sie zurückgehalten wird. Der BGH hat am 20. April 2023 (Az. I ZR 113/22) entschieden, dass solche Gebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass auch ein anderer Name wie Servicegebühr oder Bearbeitungsgebühr daran nichts ändert.

Für Sie als Verkäufer heißt das auch, dass ein Makler, der Interessenten mit solchen Gebühren belastet, Ihren Verkauf eher gefährdet. Seriöse Käufer springen ab, und im Streitfall landet das Thema beim Anwalt.

Achten Sie außerdem auf Klauseln zu Aufwendungsersatz. Kosten für Inserate oder Fotos darf ein Makler nur verlangen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist. Lesen Sie den Maklervertrag also vollständig, bevor Sie unterschreiben. Was bei einem exklusiven Auftrag wichtig ist, erklären wir im Beitrag zum Makleralleinauftrag.

Maklerkosten und die Steuer

Ob Sie die Provision steuerlich geltend machen können, hängt davon ab, wie Sie die Immobilie genutzt haben. Für die selbst bewohnte Wohnung gibt es in der Regel keinen Steuervorteil, weil der Verkauf ohnehin steuerfrei ist.

Anders bei vermieteten Objekten. Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist und liegt Ihr Gewinn bei mindestens 1.000 €, wird Spekulationssteuer nach § 23 EStG fällig. Die Maklerprovision mindert dann als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Bei 17.850 € Provision ist das ein spürbarer Betrag.

Ein Punkt, den viele Vermieter übersehen. Laut Finanztip kann schon die Beauftragung eines Maklers oder eine Verkaufsanzeige als Zeichen gewertet werden, dass Sie nicht mehr vermieten wollen. Dann können Werbungskosten aus der Vermietung womöglich nicht mehr angesetzt werden. Sprechen Sie vor dem Verkaufsstart mit Ihrem Steuerberater, vor allem wenn Sie kurz vor Ablauf der zehn Jahre stehen oder noch größere Reparaturen geplant haben. Mehr dazu lesen Sie in unseren Fakten zur Spekulationssteuer.

Was beim Verhandeln realistisch ist

Weil die Höhe nicht gesetzlich festgelegt ist, können Sie verhandeln. Ein paar Hebel funktionieren in der Praxis besser als andere.

• Objektwert. Bei hohen Kaufpreisen ist ein geringerer Prozentsatz eher drin als bei einer kleinen Wohnung.
• Leistungsumfang. Fragen Sie konkret, was enthalten ist. Fotos, Video, 360°-Tour und Grundriss sind bei manchen Maklern Aufpreis, bei anderen Standard.
• Wer betreut Sie. Ein Ansprechpartner von Anfang bis Ende oder wechselnde Mitarbeiter ist ein echter Unterschied im Alltag.
• Belege für Ergebnisse. Fragen Sie nach verkauften Objekten in Ihrer Gegend und nach der typischen Dauer bis zum Notartermin.

Billig ist dabei nicht automatisch günstig. Ein halber Prozentpunkt weniger Provision sind bei 500.000 € rund 2.500 € auf Ihrer Seite. Ein schwach verhandelter Kaufpreis kann Sie leicht das Mehrfache kosten. Achten Sie also nicht nur auf den Satz, sondern darauf, was der Makler für Ihren Erlös tut.

Unsere Sicht auf die Provisionsfrage

Wir hören die Frage nach der Provision fast in jedem Erstgespräch, und das ist gut so. Unsere ehrliche Antwort lautet, dass die Provision sich nur dann rechtfertigt, wenn sie sich für Sie rechnet. Deshalb beginnen wir nicht mit einem Prozentsatz, sondern mit einer kostenfreien Wertermittlung auf Basis lokaler Marktdaten. Dann wissen Sie, worüber wir überhaupt sprechen.

Bei uns betreut der Inhaber Ihren Verkauf persönlich, vom ersten Termin bis zum Notar. Professionelle Fotos, 360°-Tour, Drohnenaufnahmen, Video, Grundriss und Social Media sind in der Vermarktung enthalten. Wer seine Immobilie lieber diskret verkaufen möchte, kann das Off-Market tun, ohne öffentliches Inserat und ohne Nachbarn, die im Internet Ihr Wohnzimmer sehen.

Unsere Kunden empfehlen uns zu 98 % weiter, und im Schnitt vergehen sechs Wochen bis zum Notartermin. Das ist für uns der eigentliche Maßstab. Eine gute Vermarktung sorgt dafür, dass Käufer vorab genau wissen, was sie bekommen. Das senkt die Unsicherheit, und mit ihr den Wunsch nach Preisnachlässen.

— David

Ihr Verkauf in Berlin und Brandenburg

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist und was ein Verkauf Sie unterm Strich kostet? Fordern Sie Ihre kostenfreie Wertermittlung für den Verkauf an. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung und eine klare Aussage zur Provision, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Wenn Sie selbst eine Immobilie suchen, ist unser Suchauftrag für Käufer für Sie kostenlos. Einen Eindruck von bisherigen Verkäufen geben unsere Referenzen.

Häufige Fragen

Wer zahlt den Makler beim Verkauf eines Hauses?

Das hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat. Arbeitet er für beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer je die Hälfte. Beauftragt nur der Verkäufer, trägt er mindestens 50 % und darf höchstens die Hälfte an einen privaten Käufer weitergeben.

Was besagt § 652 BGB?

Die Vorschrift legt den Grundsatz fest, dass ein Makler seinen Lohn nur bekommt, wenn der Vertrag durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung zustande kommt. Ohne Kaufvertrag gibt es also keine Provision. Eigene Auslagen kann er nur ersetzt verlangen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde.

Kann ich Maklerkosten von der Steuer absetzen?

Bei der selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, mindert die Provision als Veräußerungskosten Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Klären Sie Ihren Einzelfall mit einem Steuerberater.

Darf ein Makler Geld für eine Besichtigung verlangen?

Eine seriöse Maklervergütung ist erfolgsabhängig und wird erst mit dem Kaufvertrag fällig. Gebühren vorab, etwa für Reservierungen, hat der BGH in vorformulierten Verträgen für unwirksam erklärt. Fordert jemand Geld für einen Besichtigungstermin, sollten Sie skeptisch sein und sich bei der Verbraucherzentrale beraten lassen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Berlin?

Üblich sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer pro Partei, zusammen also 7,14 % des Kaufpreises. Der Satz ist nicht gesetzlich festgelegt und kann verhandelt werden. Mehr Hintergrund finden Sie auf unserer Seite zur Maklerprovision.

Quellen

• Verbraucherzentrale zu Maklergebühren bei Immobilien
• § 656b BGB
• § 656c BGB
• § 656d BGB
• Bundesgerichtshof zu Reservierungsgebühren, Urteil I ZR 113/22
• Maklerkosten-Rechner von deutschland-rechner.de
• Finanztip zu Nebenkosten beim Hauskauf
• Finanztip zum Hausverkauf
• Finanztip zur Spekulationssteuer
• Grunderwerbsteuer-Rechner mit den Sätzen der Bundesländer
• Grunderwerbsteuer in Brandenburg

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